今年的4月初和4月中旬，CentreCourt和Menkes这两大开发商都会在旺市开新盘。宣传材料现在是漫天飞舞，但是我们要透过现象看本质，看看这两个楼花项目到底值不值得投资。
首先我们来看看几个关于Condo市场的大趋势：
1
根据最新的媒体报告，2018年加拿大接收的PR人数是自从一战以来最高的一年。按照之前的人口普查，接近40%的移民回来安省，而安省接近45%的新移民会来GTA，人口增加的趋势短时间内不会发生逆转。
2
因为Condo建造成本上升（政府税费，土地价格，建筑材料和人工，开发商工程贷款利率都在上升），造成了楼花价格普遍上涨。若干之前卖的比较便宜的项目，也因为成本上升，开发商选择了耍无赖的方式直接取消了项目。
详细分析可以参见我之前写的帖子： http://torontorealtytalk.ca/toronto-downtown-condo-cost-to-build/
下面是目前各个地区楼花项目的价格区间
Downtown核心项目 – 1100-1300
Downtown明星项目 – 1300-1500
Downtown地标性项目 – 1500-1800
Midtown地铁项目 – 1000-1200
北约克Yonge街沿线项目 – 950-1100
北约克Sheppard沿线项目 – 800-850
Markham和Richmond Hill大部分项目 – 750-850
密西沙加大部分项目 – 700-800
3
Condo二手现房价格稳中有升，前期租金上涨抵消了大部分贷款利率上升的不利因素。因为海外买家税和压力测试B20新政的实行，低价Condo销售非常快。
下面是目前各个地区2-5年新Condo的一些价格取样
Downtown City Place社区均价 – 900-1000 – 1室不带车位价格 50万上下
Downtown娱乐区社区均价 – 950 – 1100 – 1室不带车位价格 55万上下
Downtown Bloor-Yonge社区均价 – 1000-1200 – 1室不带车位价格 60万上下
Midtown地铁项目 – 900-1050 – 1室不带车位 52万5上下
北约克Yonge街沿线项目 – 800-1000 – 1室带车位价格 50-55万
结合上面的三个大趋势，我们来看看Vaughan Metropolitan Centre（VMC）的基本面在哪里，以下也从几个方面入手：
1 交通 – 配套的交通设施，能够满足多大多数人的出行需要
众所周知，整个大多地区，除去郊区的Go Train系统，整个大多地区的公共交通因为各种原因，发展滞后，而且覆盖的位置相对大多地区的面积来看完全不够。
我们再来看看VMC的交通配套设施：
A 地铁：U型地铁左边的最后一站，能够到约克大学到Downtown之间的所有位置。
B 高速：大高速有400直连401，收费高速407畅通无阻，Local小高速Highway 7稍微堵一点，但是也是免费的
C 公交：VMC有Brampton Transit和York区Viva的总站，没有地铁没有车坐公交会慢一点，但是选择是放在那里的。
2 价格&可负担性 – 基本是GTA能够迅速链接Downtown的地板价
人们来买房的过程中，价格和位置永远是第一要素，上面的交通是从位置来看的。价格方面，从上面的趋势介绍看，能够直连Downtown的社区里，无论是Downtown的City Place还是北约克的Yonge/Finch基本都找不到40万的1室了。同为905郊区的: Richmond Hill，Markham还有Mississauga，目前都不具备地铁直连多伦多市中心的能力。
从VMC出发，单程去Downtown只要43分钟，从这个角度看，VMC（单价750-800）应该是所有选择里面最便宜的选项。
800的尺价换成人民币，接近4万人民币每平方尺，但是考虑到这4万人民币包含的是：中端的装修拎包入住，免费家电，套内面积。这个价格区间，在国内一线城市基本买不到房，北京的四环五环都够呛。不拿多伦多跟纽约上海比，但是多伦多的工资再低，家庭年收入6-10万加元的还是一抓一大把的。50万的Condo，不吃不喝按税前年薪算，5-8年相比国内的20-30年不吃不喝算，可负担性简直就是爆棚。
再对比一下旺市卖的双车库，比较普通的双车库现在怎么也要120-140万。买两室Condo和买双车库的独立屋相比，在价格上差距也是非常明显的。
3 社区 – 周围的各种配套都有
其实我们看看Yonge街沿线的Condo，由于土地私有为主，Condo是基本没有所谓社区的。很多Condo都是一个项目一个项目起来的，大多时候缺少国内常见的“小区”感觉。
另外，Downtown社区因为历史原因，根本没有学区；Midtown集中了多伦多最好的私校和公校，但是教育资源基本是向Freehold物业倾斜，新Condo的住户一般都做不到就近入学；北约克面临同样的问题，比如East Willow的新Condo和Townhouse，这些地方的住户小孩上高中，学区只能是Don Mills那边的烂高中。VMC周围的学校资源远比其他地方丰富，使得Condo社区能够让更多的家庭有充分的教育资源。
VMC作为一个旺市集中人力物力建设的新社区，上面两个问题都能得到解决。VMC的一大片地，属于Transit City的开发商CentreCourt和Smart Centres，另外65%的地属于M恩可是。相当于一大片区域，有1-2个大开发商能按照自己的规划和政府合作进行开发。这种大面积的土地开发，同时还有地铁的加成，上一个例子其实就是北约克Yonge街地铁沿线Sheppard到Finch那一段。北约克现在看起来很好，但是70年代中末期才开始有了Condo开发。如果有做类比，VMC有和北约克中心附近相似的地方；同时因为开发潜力和土地资源的相对集中，VMC的开发节奏会更能被控制。一个大的区域必然会有前瞻性的规划。这是VMC相对其他位置而言，非常大的优势。
TC4 和 Mobilio的概况
两个项目的具体信息，后面会有详细介绍。关于两个项目，我们先从大方向看看各自的卖点所在。
Transit City 4 优势总结：
A 项目开发到第四期，其规划蓝图已慢慢展开，项目的进行速度完成度会有保证
B 距离VMC的地铁站的入口很近，楼下就有Viva总站，交通理论是最方便的
C Condo斜对面现有KMPG旺市写字楼, 旁边有Walmart，同时建设的还有社区运动中心和大型公园，配套设施齐备，基本能保证所有的居住需求都能满足。
D 户型设计紧凑实用，南北朝向为主，配置较高。
Mobilio 优势总结：
A 大开发商Menkes在905郊区有史以来的最大项目，他们的施工速度和项目完成度也都是有保证的。
B 首期项目是整个项目，离地铁入口相对较远的位置（400-500米），之后的项目会更靠近地铁入口。但是首期的项目肯定也是最低的，后面的项目会越来越贵，能够保证首期购买者未来的升值空间。
C 项目周边，也已经有了Ikea，餐馆，电影院这些配套物业，生活方便程度也是非常够的。
D 项目还有一大片Townhouse，社区感强。
那么两个项目怎么选呢？很简单，其实
A TC4定位更高，价格更贵，适合有自住需求的投资者：约克大学的学生，在旺市居住有父母需要移民的
B Mobilio价格低，入手门槛也低，性价比更高，更适合投资。
Leave A Reply