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细谈旺市热门Condo楼花 – TC4和Mobilio 先行介绍篇 – 看清大趋势

March 25, 2019

今年的4月初和4月中旬,CentreCourt和Menkes这两大开发商都会在旺市开新盘。宣传材料现在是漫天飞舞,但是我们要透过现象看本质,看看这两个楼花项目到底值不值得投资。

首先我们来看看几个关于Condo市场的大趋势:

1 

根据最新的媒体报告,2018年加拿大接收的PR人数是自从一战以来最高的一年。按照之前的人口普查,接近40%的移民回来安省,而安省接近45%的新移民会来GTA,人口增加的趋势短时间内不会发生逆转。

2 

因为Condo建造成本上升(政府税费,土地价格,建筑材料和人工,开发商工程贷款利率都在上升),造成了楼花价格普遍上涨。若干之前卖的比较便宜的项目,也因为成本上升,开发商选择了耍无赖的方式直接取消了项目。
详细分析可以参见我之前写的帖子: http://torontorealtytalk.ca/toronto-downtown-condo-cost-to-build/

下面是目前各个地区楼花项目的价格区间

Downtown核心项目 – 1100-1300
Downtown明星项目 – 1300-1500
Downtown地标性项目 – 1500-1800

Midtown地铁项目 – 1000-1200

北约克Yonge街沿线项目 – 950-1100
北约克Sheppard沿线项目 – 800-850

Markham和Richmond Hill大部分项目 – 750-850
密西沙加大部分项目 – 700-800

3 

Condo二手现房价格稳中有升,前期租金上涨抵消了大部分贷款利率上升的不利因素。因为海外买家税和压力测试B20新政的实行,低价Condo销售非常快。

下面是目前各个地区2-5年新Condo的一些价格取样

Downtown City Place社区均价 – 900-1000 – 1室不带车位价格 50万上下
Downtown娱乐区社区均价 – 950 – 1100 –  1室不带车位价格 55万上下
Downtown Bloor-Yonge社区均价 – 1000-1200 – 1室不带车位价格 60万上下
Midtown地铁项目 – 900-1050 – 1室不带车位 52万5上下
北约克Yonge街沿线项目 – 800-1000 – 1室带车位价格 50-55万

结合上面的三个大趋势,我们来看看Vaughan Metropolitan Centre(VMC)的基本面在哪里,以下也从几个方面入手:

1 交通 – 配套的交通设施,能够满足多大多数人的出行需要

众所周知,整个大多地区,除去郊区的Go Train系统,整个大多地区的公共交通因为各种原因,发展滞后,而且覆盖的位置相对大多地区的面积来看完全不够。

我们再来看看VMC的交通配套设施:

A 地铁:U型地铁左边的最后一站,能够到约克大学到Downtown之间的所有位置。
B 高速:大高速有400直连401,收费高速407畅通无阻,Local小高速Highway 7稍微堵一点,但是也是免费的
C 公交:VMC有Brampton Transit和York区Viva的总站,没有地铁没有车坐公交会慢一点,但是选择是放在那里的。

2 价格&可负担性 – 基本是GTA能够迅速链接Downtown的地板价

人们来买房的过程中,价格和位置永远是第一要素,上面的交通是从位置来看的。价格方面,从上面的趋势介绍看,能够直连Downtown的社区里,无论是Downtown的City Place还是北约克的Yonge/Finch基本都找不到40万的1室了。同为905郊区的: Richmond Hill,Markham还有Mississauga,目前都不具备地铁直连多伦多市中心的能力。

从VMC出发,单程去Downtown只要43分钟,从这个角度看,VMC(单价750-800)应该是所有选择里面最便宜的选项。

800的尺价换成人民币,接近4万人民币每平方尺,但是考虑到这4万人民币包含的是:中端的装修拎包入住,免费家电,套内面积。这个价格区间,在国内一线城市基本买不到房,北京的四环五环都够呛。不拿多伦多跟纽约上海比,但是多伦多的工资再低,家庭年收入6-10万加元的还是一抓一大把的。50万的Condo,不吃不喝按税前年薪算,5-8年相比国内的20-30年不吃不喝算,可负担性简直就是爆棚。

再对比一下旺市卖的双车库,比较普通的双车库现在怎么也要120-140万。买两室Condo和买双车库的独立屋相比,在价格上差距也是非常明显的。

3 社区 – 周围的各种配套都有

其实我们看看Yonge街沿线的Condo,由于土地私有为主,Condo是基本没有所谓社区的。很多Condo都是一个项目一个项目起来的,大多时候缺少国内常见的“小区”感觉。

另外,Downtown社区因为历史原因,根本没有学区;Midtown集中了多伦多最好的私校和公校,但是教育资源基本是向Freehold物业倾斜,新Condo的住户一般都做不到就近入学;北约克面临同样的问题,比如East Willow的新Condo和Townhouse,这些地方的住户小孩上高中,学区只能是Don Mills那边的烂高中。VMC周围的学校资源远比其他地方丰富,使得Condo社区能够让更多的家庭有充分的教育资源。

VMC作为一个旺市集中人力物力建设的新社区,上面两个问题都能得到解决。VMC的一大片地,属于Transit City的开发商CentreCourt和Smart Centres,另外65%的地属于M恩可是。相当于一大片区域,有1-2个大开发商能按照自己的规划和政府合作进行开发。这种大面积的土地开发,同时还有地铁的加成,上一个例子其实就是北约克Yonge街地铁沿线Sheppard到Finch那一段。北约克现在看起来很好,但是70年代中末期才开始有了Condo开发。如果有做类比,VMC有和北约克中心附近相似的地方;同时因为开发潜力和土地资源的相对集中,VMC的开发节奏会更能被控制。一个大的区域必然会有前瞻性的规划。这是VMC相对其他位置而言,非常大的优势。

TC4 和 Mobilio的概况  

两个项目的具体信息,后面会有详细介绍。关于两个项目,我们先从大方向看看各自的卖点所在。

Transit City 4 优势总结:

A 项目开发到第四期,其规划蓝图已慢慢展开,项目的进行速度完成度会有保证

B 距离VMC的地铁站的入口很近,楼下就有Viva总站,交通理论是最方便的

C Condo斜对面现有KMPG旺市写字楼, 旁边有Walmart,同时建设的还有社区运动中心和大型公园,配套设施齐备,基本能保证所有的居住需求都能满足。

D 户型设计紧凑实用,南北朝向为主,配置较高。

Mobilio 优势总结:

A 大开发商Menkes在905郊区有史以来的最大项目,他们的施工速度和项目完成度也都是有保证的。

B 首期项目是整个项目,离地铁入口相对较远的位置(400-500米),之后的项目会更靠近地铁入口。但是首期的项目肯定也是最低的,后面的项目会越来越贵,能够保证首期购买者未来的升值空间。

C 项目周边,也已经有了Ikea,餐馆,电影院这些配套物业,生活方便程度也是非常够的。

D  项目还有一大片Townhouse,社区感强。

那么两个项目怎么选呢?很简单,其实

A TC4定位更高,价格更贵,适合有自住需求的投资者:约克大学的学生,在旺市居住有父母需要移民的

B Mobilio价格低,入手门槛也低,性价比更高,更适合投资。

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