大背景：
在今年疫情来临后，大多数人开始Work from Home。因为需要大量时间待着家中，这种中短期的趋势，让越来越多的人们开始对居住面积有了新的要求。最近GTA的Townhouse和House物业的租金也随之上涨。Condo出租的主要群体：新移民，留学生，探亲家庭成员都因为各种原因无法来加，加上部分Airbnb单元回到长租市场，Condo租金也顺势持续下降。Townhouse的价格在Condo和House中间，面积也在Condo和House之间，这种物业未来的需求是有保障的，也值得给客户做个全面的介绍。
#1 Townhouse的优点：
相对Condo的优点：
密度 – 足够宽敞的生活空间
学区 – 小孩可以上学，有学区
改建 – 相对强的自主权 – 内部装修的改变更直接
相对House的优点：
可负担性 – 价格低于House，大多数人买的起的Freehold
方便打理 – 维护要比House简单一些，费用上也会低一些
#2 产权形式 Condo VS Freehold
A Condo: 平时说的Condo都是Condo Apartment, Townhouse也是有Condo形式的。本质上讲Condo形式为的是方便管理，除去各自的家作为一个独占的Unit，Condo Townhouse的共有设施一般是：共有的道路，地上或者地下停车场，花园草坪这些。交的Condo管理费，一般会包括：扫雪，绿植，垃圾回收清理，Condo外墙和屋顶的维护。
B Freehold: 简单来讲，就是自主产权，除了跟旁边的邻居外共享建筑结构上的部分，其他地方跟House一样都是”各顾各家“。
C 另外目前还有一种日渐流行的产权结构：Freehold on a Parcel of Tied Land （POTL）- 房子本身是Freehold的，但是整个小区的其他地方组成一个Common Elements Condominium Corporations。房屋结构方面，屋主有自己的产权；公共部分享有Condo的共有产权。这也是为什么，有些Freehold Townhouse还有所谓的”管理费“或者”道路费“。这种费用不多，每家每户一般每月100-250左右的费用。付出少量钱，图的是Townhouse小区的统一形象和方便：冬天不用自己扫雪，夏天周围都有不同的绿植，垃圾也有人统一过来收。
Owners enjoy the common elements and jointly fund their maintenance and repair through the payment of the common expenses.
As there are no units in a common elements condominium corporation, your common interest is attached to the parcel of land that you own. By owning a parcel of land which is tied to the common elements condominium corporation, you are also considered an owner in the applicable condominium corporation. The parcel of land that you own:
- Is considered a parcel of tied land (POTL).
- Is permanently attached to your common interest in the common elements condominium corporation.
- Cannot be included in the land described in the common elements condominium corporation’s description.
- Must be situated within the boundaries of the land titles and registry divisons of the land registry office where the developer registered the corporation’s description.
#3 Townhouse按结构区分的种类： Stacked，Back To Back，Rear Lane, Tradition Townhouse
A Stacked Townhouse – 叠层联排 – 这种基本100%是Condo产权
这是目前市面上特别流行的Townhouse种类，主要原因是同样一块地，盖Stacked的密度能够达到最高。一般是上层有两层，外带一个顶层露台，这是单独一户，面积一般1300-1500尺；下层有两层，其中最下面一层是半地下的，一般是两个卧室，面积1000尺左右。
优点是价格比较便宜，尺价因为没有Condo的共有设施，便宜很多。现在郊区的Condo Townhouse楼花，比如之前的Mobilio，尺价才600出头，相比Condo同样能提供更多的居住面积。
缺点就是： 1 管理费是Townhouse里最高的，一般一个月300左右 2 隐私要差很多，同时下层单元的体验要差很多。
B Back To Back Townhouse – 背靠背联排
这种形式的Townhouse时不时会出现在市场上，价格比Stacked的贵，但能够提供更完整的居住。在市区或者Condo多的位置，会用地下车位，一般会采取Condo产权；在郊区，会有自己的门前车位，以Freehold产权为主。最大的缺点可能就是如果是中间的单元，那就只剩一面采光了，类似一个非Corner Unit的Condo。
面积比Stacked要大一些，能达到1500尺+。下面的Mobilio Townhouse是个很好的例子，结构和户型都非常清楚。
C Back to Back Stacked Townhouse – 背靠背叠层联排
是AB两种基本结构的结合品，比较明确的特点是一般是4户共用一个入门楼梯。AD单元直接开门，BC单元需要走个楼梯才能入户。我市面上见过这种比较多，市区里面有些社区这种结构非常普遍，理论上也是这种联排在市面上的价格最亲民。很多面积跟Condo类似，最大的区别是变成了低层住宅，没有公用设施，管理费便宜了很多。
D Rear Lane VS Tradition
下面的三个图，基本涵盖了GTA市场上传统Townhouse的标准形式。
图左： Rear Lane后巷车库Townhouse
图中： Rear Lane后巷分隔车库Townhouse
图右：前院车库Townhouse
大部分人会把图右的Townhouse成为传统Townhouse，一般是前院是车库，后面还有自己的私人花园。但是因为，这类Townhouse的占地面积只是比正常的独立屋和Semi小一些，价格已经很贵了。同时为了节约土地，增加密度，图左这种Rear Lane联排开始成为郊区新Townhouse楼花的主力类型。
另外一个Rear Lane后巷车库Townhouse越来越多的原因是，只有这种结构能够提供相对廉价的双车库解决方案，保证冬天两辆车都能开到室内。其他形式的Townhouse，要双车库，要么Lot要求非常宽，要么变成分隔车库，在土地面积上都有了新的要求。
另外一个值得提的点事，尽管Rear Lane后巷车库Townhouse没有后院，但是很多都带了车库上的二层大露台。这种露台面积够大，上面放一些户外家具，放点植物，完全能搞成一个小的“空中花园”。
#4 GTA Townhouse的供需基本面
我们先看看2016年人口普查的数据：2016年GTA有一共接近214万套房子，Townhouse户数有16万，占所有房产类型的比例只有7.5%。
我们再看看CMHC提供的开工数据：GTA在建的Townhouse有4000多套，截止今年6月份完工的Townhouse一共有1800套。
我们再看看多伦多地产局在整个GTA地区的销售情况：
先看Freehold Townhouse
Sales： 挂牌销售量，每年8000套左右。
Average Price：去年均价70多万，今年均价已经接近80万。
New Listing：每年新的挂牌量在10000-15000套之间。
Active Listing：市面上最低库存一般500套左右，最高也就1500套。
Month of Inventory: 目前市面上也就只有1-2个月左右的库存。
Average Days on Market：平均销售天数已经从22天左右降到了15天
再看Condo Townhouse
Sales： 挂牌销售量，往年每年6000-8000套左右。
Average Price：去年均价60多万，今年均价慢慢上升到60万以上。
New Listing：每年新的挂牌量在10000-11000套之间。
Active Listing：市面上最低库存一般250套左右，最高也就1200套左右。
Month of Inventory: 目前市面上也就只有1-2个月左右的库存。
Average Days on Market：平均销售天数已经从22天左右降到了17天
拿上面的数据做一下总结：
1 按之前16万套的库存（比现在低估了），和目前每年4000套左右的完工量，库存每年大概只有增加2.5%左右，供给增加很稳定。
2 把Condo Townhouse和Freehold Townhouse的销量做个相加，大概年销量1万4000套，可以看出来这个换手率是低于10%的。
3 从市面的销售周期库存来看，目前市场库存只用不到一个半月就能消化；从销售周期看，平均销售周期只有2周出头，证明流动性非常好。总的来说，市面的供给相对需求是不够的。
4 最直观的数据就是价格，一个平滑向上的曲线，没有暴涨，但是趋势明显。
以后的帖子我们再谈谈下面一些话题：
Townhouse的分布情况
不同位置Townhouse的价格和特点
选购Townhouse有哪些需要注意的点
怎么来衡量一个Townhouse的好坏
个人背景：
2020年是我自己全职当经纪的第四年，之前我是在一个金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market，Deal Size一般400万-4000万加元，服务的对象包括非常有钱的Family（一般名下有各种房产：Rental出租公寓，商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构（上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等）。当时的相关物业，基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变，宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析，微观上也能注意到房子的各种细节（现金流，估值，年份，风格，装修材料，采光，物业管理等）。
今年我自己卖掉了Downtown的Condo，搬到了Midtown的新建的End Unit Townhouse（2017年的买的楼花）。Townhouse的房子也住了2个月了，感觉从Condo到Townhouse的过渡也比较自然。现在正好赶上Covid，家里也感觉宽敞了不少。我相信第一次买房Condo还会是很多人的选择，没什么好担心的。那么第二次买房的人，Townhouse和House肯定会有个选择。希望这片文章能够提供一些有用的信息，有任何需要也可以加我的微信。
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