前段时间有个比较厉害的本地经纪做了一个详细的统计:近一年来,每个楼都成交了多少个单元,每个楼中出售的比例。我个人长期跟踪Downtown Condo的成交情况,对这个统计也是非常认同的。从整个市场上来看,近1年来成交的所有单元占整个大部分市场的库存不到8%,也就意味着如果这个速度是比较平均的,大概12年左右整个楼会重新换一遍手。
主要看了这几个区,多大周围没有统计。
St. Lawrence Market
King West
Entertainment District
Liberty Village
Waterfront
CityPlace
Fort York
Canary District
King East东区,换手率最高的50 Lombard St是个老楼,整个区新楼也不多。
King West可以说是最Local的区不为过,整个区都是有高度限制的。换手率最高的三个楼,有两个是比较新的楼,435 Richmond St和39 Brant St。整体而言是我个人最喜欢的区,成交量真不大,房子保值增值都不错,出租非常受欢迎。
娱乐区近金融区,也是相对高价Condo比较集中的地方。高换手率的有21 Widmer,101 Peter还有 318 Richmond,88 Blue Jays。比较新的楼才头三年交投比较频繁是比较正常的。总体而言,换手率不到7.25%。
Liberty Village算是King West的一个延伸,价格更亲民一些,换手率最高的不过10%。
CityPlace这个是比较出乎意料的,因为整个区域体量很大,从交易熟来看并不低,但是相比库存而言居然只有5.55%的换手率。最近帮客户买了一个在CityPlace的Condo,拿到Status Certificate里面写了超过80%的单元是出租的。我个人的感觉是,房东对市场的了解还是很好的,市场很好,他们觉得没必要卖房。
Fort York比City Place还远离市区,价格又要便宜一截,新楼偏多。换手率大多都在8%以下,整体换手率只有6.55%。
Waterfront除了Pier 27,这里漏了Harbour Plaza,都是非常老的楼。买卖交易非常少,换手率只有4%。一方面是卖房的人少,因为可能也是因为房子太老了,不是太受欢迎。
Regent Park算是棚户区改造,基本都是新楼,即便如此,换手率也不高。
酿酒区这边也属于新区,本地人住的偏多一些,其实环境也不错,就是离Downtown没有所谓的步行距离。换手率不到7.5%,同样非常稳定。
总结一下上面的数据:
1 我为什么一直坚持大家可以继续买Downtown的Condo,根本原因就是有些楼的有些单元出的非常少。侧面来讲,就是好单元都是靠抢的。比较完整的换手率出来了,也是能证明实际Downtown买房不是那么容易的现实。
2 买Condo基本都是自住和投资,其实在手上拿个5-10年都是没问题的,我从来都是鼓励长期持有的。从换手率的角度看,大多数Condo基本12年(8%换手率)才全部换一次手,持有时间长摊平交易成本,没什么不好的。
3 房租两位数的涨幅已经有4-5年了,从房东的角度讲即使利率在涨,没有什么不好的消息会刺激房东卖房的。
4 管理费什么3-5年后大涨什么的,一些楼确实有(质量差,漏水什么的总需要花钱维修)。但是大部分的楼,在管理方面问题都不大,只要在买房前做好功课买好楼的好单元,管理费都不会是买卖房的主要考虑问题。
5 下面的话,我经常反问:什么时候Condo开始跌? A 利息大涨,房东都供不起房子了,需要抛售的时候 B House和Townhouse跌穿了,Condo显得格外贵的时候 C 市场上随时都能买到好单元的时候
那么ABC这几种事情,包括其他类似的情况都没有发生,Downtown Condo要跌的动力在哪里呢?所以我个人认为,未来房租和房价都会稳中有升。大涨不可能,大跌也是不可能的.
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