多伦多Condo目前的新Condo定价普遍都很高，很多朋友都有疑问，说值不值得买。我觉得有必要结合一手的信息来跟大家做个分享，把这个问题聊透。同时也给大家在Condo楼花和现房的选择规程中，提供一下理论支持。有兴趣的朋友可以看看我2018年的帖子，写的有点过于详尽了，但是看进去的朋友我是觉得会找到有价值的信息： 细谈Downtown的Condo（八）聊一聊市场租金 楼花VS现房 揭秘两者价格差异及原因
下面我要写的逻辑和数据来源基本都来源于上面的帖子，时隔3-4年做一个数据更新很有必要，也能验证之前的一些判断。
1 纯建筑成本
从上图的表上来看，建筑成本上13-39层的楼，每尺涨了最多70，涨幅大概33%。
2 开发费用 Development Charges
1室的涨幅为48%，2室是的涨幅52%。
3 土地成本过去3-4年的涨幅相对少很多，大概10%-25%
4 Inclusive Zoning – 多伦多政府开始强制未来的开发项目增加廉租或者廉售单元, 有权威机构估算过，一套750尺的Condo，额外增加的成本要68000，基本相当于每尺又多出90。
“For condo projects that qualify, the regulations make it mandatory, starting in September, that five to 10 per cent of the gross floor area (GFA) of residential buildings be provided as affordable housing. That requirement will increase each year so that by 2030, up to 22 per cent of new residential GFA must be affordable — and remain so for 99 years.”
The City’s current IZ proposal says that 10% of the units need to be set aside for affordable home ownership. A 750 sq.ft unit that would normally cost $937,500 under present market conditions will now sell at $1,005,300. Providing 10% of ownership units at lower-than-market rates will cost the remaining 90% of the buyers $67,800”
比较直观的结论：
A 相比3-4年前，Condo的建设成本有大幅攀升，每尺的成本增加了300左右不夸张。
B 核心地段和非核心地段的土地成本差别，一般不会超过100，建筑成本在税费没有变化的情况下，差别能在50-300之间，这也跟现房售价的差别和楼花销售价格的差别是类似的：比如密西沙加现在的楼花价格已经1300了，同样定位的项目如果放在多伦多DT，价格会在1600左右。密西沙加的现房可能1100左右，多伦多DT的现房会在1400左右。
C 换句话说，905和416的Condo价格相差没有很大，目前价格差距在30%左右。往年这个差距是很大的，但是因为WFH对郊区房产的需求增加，这种过去接近40%-50%的差距被压缩到了30%左右。
D 明星项目会比普通项目的单价贵200-300每尺，这也能解释一些DT核心位置不错的项目目前能卖到1600-1700，但是更牛的项目已经能卖到2000了（33 Yorkville)也基本卖完的背后逻辑。
再来分析一下楼花的所谓定价问题，有以下几个论点：
A 楼花定价的下限就是建房成本，再加入了HST和营销成本后，项目必须有10%-15%的毛利，开发商才能取得比较合理的利润。而这个建房成本即使做了万全的估计，在目前的市场环境下也很难确保未来不上升，所以就算做了准确的估算也要保留一些成本上升的空间。
拿Cresford破产举例，这个比较出名的开发商破产用一句话来总结：4个项目同时开工，项目卖的太早价格卖低了，建的太晚成本飙升后入不敷出就只能走破产这一条道路了。
B 楼花定价的上限就是市场在某个时间点能承受的价格，这个价格从来都不是无限高的。首先这个价格不能高于现房太多，现在市场能接受的高溢价基本也就30%左右了，现房1500你让楼花卖2000基本就是极限了。
C 经常有人会说，开发商现在定价是把未来的房价涨幅都算进去了，这其实算是个比较大的误解。现实是：因为A，开发商的定价肯定是高于现房的；因为B，开发商也不能随意叫价。
实际操作是开发商和楼花的承受商做了一个市场博弈计算，在A和B中间做了一个选择。很多时候楼花销售也都是先拿一部分单元出来试水，卖的不好就维持现在的价格慢慢卖，卖的好后面可以随时涨价。所以这个价格不能代表所谓的未来涨幅，也不能代表未来楼花肯定能挣钱。
我们再拿2018的数据和2022年的最新数据做个对比
A DT核心地段的Condo建房成本
2018-2019： 大致是1000左右
2022年：大致需要1300左右了，位置好配置高的需要1400-1450
B DT核心地段的Condo楼花价格
2018-2019：大致在1200-1300
2022年：大致在1450-1600
C DT核心地段的Condo 5年内现房价格
2018-2019：1000-11100
2022: 1300-1400
结合上面的数据我这边又有几个觉得值得分享的点：
1 拿A和B的数据做对比，你会发现目前Condo楼花的定价虽然贵，但是也算定价合理，不算瞎定价。
2 拿A和C的数据做对比，你会发现目前Condo现房的售价基本等同于建新房的成本了，侧面来说就是Condo现房的风险特别特别小。
3 拿B和C的数据做对比，你会发现Condo现房的价格会比买楼花合适太多，没有特别情况，肯定是能买现房就买现房。
再谈谈目前Condo楼花市场需求方的一些新变化和给市场带来的指示：
1 从2017年开始，随着成本的不断攀升，加上通货膨胀，楼花价格都大涨了。绝对价格拿两室举例，目前市区里面基本没有100万以下的单元了。买楼花的准入门槛，从过去的6-10万，直接涨到了现在12-30万，因为总价增加了很多，现在买楼花的人变的慎重起来也很正常。
2 楼花价格已经远高于现房价格，总的来说楼花处在一个比较高的价位上， 所以指望交房的时候大赚特赚也变的不现实了。目前再卖的二手房，很多价格也就比2018年左右的买家贵了100-200尺，算上各种税费和经纪费，卖出基本利润率是个位数。同时转楼花做Assignment的税费也都比较多，真的不要指望靠买楼花做Assignment挣钱了。
3 由于上面的原因，其实楼花的纯投资者已经慢慢开始减少了，现在根据我在卖楼花过程中的观察，很多人买楼花的其实都是End User。这里面有觉得目前没有贷款能力，想先锁定一个未来不错位置单元的年轻人；也有觉得目前可以先给子女买1-2套做备用的负责家长。这也是为什么，即使单纯做投资的人少了，现在拿出来卖的楼花都有人买而且还卖的很快的原因。
综上所述，做一下最后的总结：
1 目前的Condo楼花价格贵是事实，但定价也算合理，没有所谓的泡沫。
2 Condo楼花很贵，但也有一些优势：
首付比较低
现在也不用立刻贷款
能确定一个自己喜欢的位置，单元和楼层
能拿到全新的房子
3 Condo现房虽然涨起来了，但是成本都大涨的情况下，依旧是目前市场上最稳的选择。
操作建议：
1 Downtown自住买现房目前性价比是优于北约克，密西沙加和万锦的，但是如果在905有自住需求，好像目前也只能硬着头皮买了。
2 手上有40%-50%的现金储备的，最佳选择是接Assignment，能买不到几个不错的新房。
3 有远期自住需求而目前资金没到位（首付不够，工资不高，PR没拿到），靠谱一个性价比高的楼花项目也是一个选择。
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