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从机构投资者的角度看多伦多的租房市场 – 宏观大趋势 – Apartment Building

March 26, 2019

2019年是我自己全职当经纪的第三年,之前我是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market,Deal Size一般400万-4000万加元,服务的对象包括非常有钱的Family(一般名下有各种房产:Rental出租公寓,商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构(上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等)。当时的相关物业,基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变,宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析,微观上也能注意到房子的各种细节(现金流,估值,年份,风格,装修材料,采光,物业管理等)。

 

上面提到的Starlight, Realstar, Timbercreek,Homestead基本都是在安省的大房东,手上持有的公寓单元数有上万个,是这个市场里的专业大玩家。

 

 

 

 

Muiti-family Residential Building – 多家庭出租物业,是最近10年来非常火的一个资产类型。这种出租型公寓,只散租不单卖,买卖都是一栋楼或者多栋楼进行交易。一般租Apartment的个人或者家庭,很多都是和Condo比较了价格后选择了Apartment。像Waterloo,London,Halifax,Montreal这些留学生比较多的城市,大多数留学生的租房选择会是Apartment Building。

像保险公司和Pension这种有长期稳定回报的要求的机构,Portfolio里面都会配置一些。另外就是一群非常有钱的:犹太人,意大利人,以及印度人;他们都是长期持有这种物业,一般都有个20-30年的持有经验。看重的也是这个资产类型,从长期看都是稳定和抵御通胀的。

所以机构和有钱家庭怎么看待多伦多的市场,事实上能够给我们看待市场提供一个非常好的观察视角。

我摘取了上面报告中的四个亮点,进行简单的分析:

1 2018年成交了9296个单元,23亿加元的交易额,是2013年以来的历史新高,高出之前9亿加元。

2018年实际是贷款利率全面上升的一年,买楼的贷款利率也在上升,但是实际交易额2018年反而创了GTA的历史新高,表明机构对市场的信心。

2 空置率仍旧非常低,整个GTA的空置率只有1.2%。

空置率低是GTA租房市场的基本面,1.2%的空置率绝对是市场健康的表现。

3 Rental租金相比去年有14%的增长,每尺能有3.16加元的月租金。

空置率低,人口增长,租金上涨是个必然趋势,14%的涨幅不是每年都能见到的,但是也是市场强劲表现的一个特征。

4 每一户的平均价格18年达到历史最高水平,25万加元每户;Cap Rate略微上升。

每户均价(1室,2室,3室,整个GTA全算上)来到25万加元,也是从08年以来的新高。

Cap Rate(简单理解可以理解成,税前租金净回报率),在2017年之前,随着价格上涨,利率下跌,Cap Rate一路下跌。这说明市场对这类资产的回报要求不断再降低。

同时内,去年是利率大幅上升的一年,一般Cap Rate和利率之间有个相对固定的利差。在利率大幅上升的过程中,Cap Rate实际只有小幅的上升,说明实际Cap Rate的上涨是远低于利率上升。换句话说,利率上升在机构投资者看来,并没有让这个资产类型失去吸引力。

综上所述:

整个GTA,在专业的机构和有钱的Family,对多伦多的租房市场是非常看好的。

信不信,都是每个人的自由,但是我个人总还是愿意把真实的数据拿出来讲。

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