Ryan多伦多地产说 – 吐血分享 – 多伦多第一次买Condo容易犯的错误
1 为了价格低买超过20年以上的Condo: 整个市场起来了,这种也会涨,但是不会比新的涨的快。
2 过分关注管理费:容易错过一些管理费略高,但是质量和位置都不错的单元。 (more…)
1 为了价格低买超过20年以上的Condo: 整个市场起来了,这种也会涨,但是不会比新的涨的快。
2 过分关注管理费:容易错过一些管理费略高,但是质量和位置都不错的单元。 (more…)
2021年上半年的前4个月是忙的略微有点累,这4个月都没什么持续的输出。从去年5月底到现在,我自己从Downtown搬到Midtown也差不多有1年了。过去1年我在以Yonge/Eglinton这个中心点为圆心的半径内生活了一段时间,同时也帮一些客户在周围做了一些自住和投资方面的置业。随着对这个区域更加深入的体验,我自己更加喜欢这个区域了,所以2021年第一篇比较正式的介绍就落到这里的Condo就很顺其自然了。
Midtown的具体边界,各有各的说法,这个帖子就不详述了,这次会具体讲讲Yonge-Eglinton周边的情况。
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对社区和楼盘有全面的了解,具有专业的尽职调查和分析能力,能够提供可行的自住和投资建议。
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2021年年初最火爆的盘,几个重要点:
1 CentreCourt基本成了业内小标杆,交楼时间准,没有额外Occupancy费用。
2 400米进多大+200米进地铁!
3 2021年Downtown第一盘,机会难得!
4 尺价1400+起,大部分会在1500左右!
5 楼的配置和档次,都有保证!
大背景:
在今年疫情来临后,大多数人开始Work from Home。因为需要大量时间待着家中,这种中短期的趋势,让越来越多的人们开始对居住面积有了新的要求。最近GTA的Townhouse和House物业的租金也随之上涨。Condo出租的主要群体:新移民,留学生,探亲家庭成员都因为各种原因无法来加,加上部分Airbnb单元回到长租市场,Condo租金也顺势持续下降。Townhouse的价格在Condo和House中间,面积也在Condo和House之间,这种物业未来的需求是有保障的,也值得给客户做个全面的介绍。
King West核心 – 高端私享物业 – 经典与现代设计的完美结合
Top 3推荐理由:
1 只有在奢侈型Condo才能见到的配置在这里是标配:鱼骨形地板,格纹天花板,法式双开门落地窗。这些配置在曼哈顿的高级公寓是常见的,在多伦多绝大多数的优质Condo其实集中在King West,但是高配成标配,我也是第一次见到。
2 King West社区本就是当地中高收入年轻人最爱的社区,King West的Boutique精品Condo基本一年出一个楼不错了,一个楼也就100多个单元,市场供给是非常少的。
3 开发商Minto是大公司,旗下有17000个出租公寓,在多伦多开发的项目口碑都非常好,设计的户型即满足市场需要的同时,也能满足中高端买家的自住需求。
多伦多的优质高端社区除了Yorkville,本地人都喜欢的King West往往被我们华人朋友所忽视。
这个区域里面,汇集多伦多一批高端餐厅,同时毗邻Queen West商业街,是多伦多非常时髦的娱乐生活中心,其气质跟纽约曼哈顿的SoHo区非常类似。
同时King West还是各种中小型初创型企业的集散地,走在街上的人群很大一部分都是拿着中高端薪水的IT工程师和设计师。
同时Downtown的年轻金领,如律师和医生,也因为King West的独特气质和方便程度,喜欢在此置业。
对于这个问题,讲复杂可以讲的很复杂,我选择节约大家的时间讲的尽量简单点,针对不同的人群,比较直接一点。看起来可能比较枯燥一点,但是这些信息对于购房人而言还是很重要的。
我们以100万的房价来算,算起来方便一点。
从银行的角度来判断借款人的风险,其实是从两个维度讲的,从这也能看出银行贷款背后的逻辑。
A 还款能力:借款人的支付还款能力一般是银行最先考虑的问题 – 工资收入高,还款能力强,违约风险低
B 风险敞口:借款人的首付多少,也关系到银行借款的风险大小 – 首付能达到35%-50%,从银行的角度看几乎是0风险,因为大部分银行担保的物业都是相对稳定的。即使100万的房子,跌到了65万,借款人违约,银行在借款65万的情况下也是不赔的。
最近随着一些Condo开始接近交房,Condo的楼花也开始在私下开始流转。同时后期也有一些新楼花要上市,很多人在买楼花时对楼花可以转这就是只是有概念,具体的信息也不是很清楚。17年Ryan帮客户转让过几个楼花之后,实战经验也增了不少。这次Ryan想借此文,把相关的问题进行一次相对完整的梳理。
下面我们就按话题来看看Condo楼花转让的一些关键点:
1 Condo楼花的交房时间点
一般的楼花全程生命周期是这样的:
a 前期宣传
b 签约
c 10天冷静期后变成Firm Deal
d Interim Occupancy: 这个时候还没有过户,买家相当于借开发商的房子住,过程中买家需要付:管理费,地税还有利息(借开发商的房子当然要付利息了)。这部分的时间可长可短,一般我的经验里是3-6个月。
e Final Closing: Condo注册成功,开发商和买家产权过户,办理贷款
下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容
2 什么时候可以转
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第一步, 做好财政预算
在决定购买物业之前, 都需要详细地分析一下自己的财务状况。多伦多的银行和贷款机构一般建议支付20%以上的首付。新移民一般需要35%首付。
您都最好先考虑一下以下项目:
首付支付多少?
预算的资金能够购买多少价位的房产?
每月供款能否承受?
第二步, 选房.
综合考虑一些买房的关键因素,选出自己的最佳实际需求。 这些因素包括交通, 学校, 购物, 治安,社区配套服务设施,社区人文和自然环境及升值潜力等。
第三步, 谈判, 签订合同.
房子看好以后, 买方经纪会与您沟通协商并起草合同, 英文称OFFER。买方经纪会代表您全力与卖方谈判交涉价钱, 条款, 交房日期等, 帮您避免不必要的麻烦,保护您的最大利益。
第四步,交定金,验房,办好贷款手续,找律师。
合同协议经买卖双方签订确认以后,买方一般需在24小时内交付约定定金( 一般是房价的5%左右)。协议正式生效后,买方可聘请验房师验房。同时聘请律师办理产权转移, 产权检测, 计算房屋相关费用结算等相关法律事项。并且正式办理好贷款相应手续。办好贷款后,记得通知律师您的贷款行。
一般Offer中最常见的附加条款有:
1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同,定金原数退回。
2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效,定金原数退回。
3. 共管物业的文件条件:要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题(包括大楼财务状况),买家可以在律师的建议下放弃购买,定金原数退回。
第五步,律师的作用
律师则是在你签署了买卖合同后,帮你处理所有相关的法律执行问题。
1、通常,律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);
2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业,按照标准的安省购房合同条款,卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告(Status Certificate),而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告。如果律师检查出有重要问题,会在第一时间和你沟通,陈清利害关系,让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。
3、代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中,卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题,产权保证保险是您最后的保护手段,它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。
4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。律师在结束查看贷款文件后,会向你解释具体条款;
5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲,在安省买房,买家除了支付房款和律师费,还需要缴纳土地转让税;至于地税、管理费(如果是共管物业)、水电气费,一般都会牵扯到调整。
6、完成房屋业主的更名登记手续等,协助买卖双方完成最后交易。交割日当天,买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师,同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙,会立即通知买家到律师楼来取。
第六步,办理贷款
当合同条件一旦全部取消,就可以和银行贷款工作人员或者贷款经纪联系正式申请贷款事宜。
面谈之前,问清楚需要带那些文件。各家银行要求不尽相同,通常要准备的资料有:买房的合同(Offer),有关房屋的信息资料(Listing Sheet),工资单,雇主信,首付款(或存款)证明,驾照或护照等。新移民买房,首付款35%以上的,可以不要工作收入证明,但会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括付贷款,地税等)。如果资料齐全完备,通常一到两个工作日就会有正式结果。
第七步,RE-VISIT
交房前通常有一到两次看房,我们称之为RE-VISIT。
第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用,这些设备包括暖炉,中央空调,洗衣机,烘干机,洗碗机等等。其次是买家测量客厅,厨房,卧室,家庭厅等房间的尺寸,好购买家具或者添置买家需要的设备。
第二次看房最好安排在交房日的前二,三天,主要是看看房屋的状况是否完好,合同价格中包含的CHATTELS是否都还在,有无损坏和改变。
第八步,交首付, 交接房产。
交房的前一,二天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。其他费用包括:土地转让费,地税,请律师的费用等,通常律师会有一个详尽的清单,会告知买家按照清单金额去银行开一张CERTIFIED CHECK。买家和律师见面时,律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。
交房日,律师会派员办理所有付款,土地局登记,产权交接等手续。
买家通常要到下午三或四点钟以后才会取到钥匙. 尽快去房屋检查,除了查看RE-VISIT的一些注意事项外,还要看看卖家在搬家时有无磕碰内墙及油漆;有无留下垃圾。如发现这些问题,要及时和律师联系;
房产交接后,买方可根据需求更换门锁,记录下水,电, 煤气等表数字以防万一, 并通知相关公司更改业主姓名电话等。买方如发现电器, 水管等有问题,可及时联系经纪和律师协商解决, 顺利入住.
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