1 为了价格低买超过20年以上的Condo: 整个市场起来了，这种也会涨，但是不会比新的涨的快。

2 过分关注管理费：容易错过一些管理费略高，但是质量和位置都不错的单元。 (more…)

2021年年初最火爆的盘，几个重要点：

1 CentreCourt基本成了业内小标杆，交楼时间准，没有额外Occupancy费用。
2 400米进多大+200米进地铁！
3 2021年Downtown第一盘，机会难得！
4 尺价1400+起，大部分会在1500左右！
5 楼的配置和档次，都有保证！

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King West核心 – 高端私享物业 – 经典与现代设计的完美结合

Top 3推荐理由：

1 只有在奢侈型Condo才能见到的配置在这里是标配：鱼骨形地板，格纹天花板，法式双开门落地窗。这些配置在曼哈顿的高级公寓是常见的，在多伦多绝大多数的优质Condo其实集中在King West，但是高配成标配，我也是第一次见到。

2 King West社区本就是当地中高收入年轻人最爱的社区，King West的Boutique精品Condo基本一年出一个楼不错了，一个楼也就100多个单元，市场供给是非常少的。

3 开发商Minto是大公司，旗下有17000个出租公寓，在多伦多开发的项目口碑都非常好，设计的户型即满足市场需要的同时，也能满足中高端买家的自住需求。

多伦多的优质高端社区除了Yorkville，本地人都喜欢的King West往往被我们华人朋友所忽视。

这个区域里面，汇集多伦多一批高端餐厅，同时毗邻Queen West商业街，是多伦多非常时髦的娱乐生活中心，其气质跟纽约曼哈顿的SoHo区非常类似。

同时King West还是各种中小型初创型企业的集散地，走在街上的人群很大一部分都是拿着中高端薪水的IT工程师和设计师。

同时Downtown的年轻金领，如律师和医生，也因为King West的独特气质和方便程度，喜欢在此置业。

 

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最近随着一些Condo开始接近交房，Condo的楼花也开始在私下开始流转。同时后期也有一些新楼花要上市，很多人在买楼花时对楼花可以转这就是只是有概念，具体的信息也不是很清楚。17年Ryan帮客户转让过几个楼花之后，实战经验也增了不少。这次Ryan想借此文，把相关的问题进行一次相对完整的梳理。

下面我们就按话题来看看Condo楼花转让的一些关键点：

1 Condo楼花的交房时间点

一般的楼花全程生命周期是这样的：

a 前期宣传
b 签约
c 10天冷静期后变成Firm Deal
d Interim Occupancy： 这个时候还没有过户，买家相当于借开发商的房子住，过程中买家需要付：管理费，地税还有利息（借开发商的房子当然要付利息了）。这部分的时间可长可短，一般我的经验里是3-6个月。
e Final Closing： Condo注册成功，开发商和买家产权过户，办理贷款

下面的图解释了Interim Occupancy和Final Closing的具体内容

2 什么时候可以转
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第一步, 做好财政预算

在决定购买物业之前, 都需要详细地分析一下自己的财务状况。多伦多的银行和贷款机构一般建议支付20%以上的首付。新移民一般需要35%首付。

您都最好先考虑一下以下项目：
首付支付多少？

预算的资金能够购买多少价位的房产？

每月供款能否承受？
　　　
第二步, 选房.

综合考虑一些买房的关键因素,选出自己的最佳实际需求。 这些因素包括交通, 学校, 购物, 治安，社区配套服务设施，社区人文和自然环境及升值潜力等。

第三步, 谈判, 签订合同.

房子看好以后， 买方经纪会与您沟通协商并起草合同， 英文称OFFER。买方经纪会代表您全力与卖方谈判交涉价钱， 条款， 交房日期等， 帮您避免不必要的麻烦，保护您的最大利益。

第四步，交定金，验房，办好贷款手续，找律师。
合同协议经买卖双方签订确认以后，买方一般需在24小时内交付约定定金( 一般是房价的5%左右）。协议正式生效后，买方可聘请验房师验房。同时聘请律师办理产权转移， 产权检测， 计算房屋相关费用结算等相关法律事项。并且正式办理好贷款相应手续。办好贷款后，记得通知律师您的贷款行。

一般Offer中最常见的附加条款有：

1. 贷款条件（Financing）：即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家有权取消合同，定金原数退回。

2. 验房条件（Inspection）：即在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同，否则合同无效，定金原数退回。

3. 共管物业的文件条件：要求卖家10天内提供共管物业报告（Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题（包括大楼财务状况），买家可以在律师的建议下放弃购买，定金原数退回。

第五步，律师的作用

律师则是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关的法律执行问题。

1、通常，律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权（Title）、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况（Lien）、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡（Easement）和其他妨碍您在拥有该物业全部产权（Clear Title）的任何不确定因素（Encumbrance）；
2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业，按照标准的安省购房合同条款，卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告（Status Certificate)，而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告。如果律师检查出有重要问题，会在第一时间和你沟通，陈清利害关系，让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。

3、代理购买产权保险（Title Insurance）。如果在你的购房过程中，卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题，产权保证保险是您最后的保护手段，它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。

4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。律师在结束查看贷款文件后，会向你解释具体条款；

5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲，在安省买房，买家除了支付房款和律师费，还需要缴纳土地转让税；至于地税、管理费（如果是共管物业）、水电气费，一般都会牵扯到调整。

6、完成房屋业主的更名登记手续等，协助买卖双方完成最后交易。交割日当天，买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师，同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙，会立即通知买家到律师楼来取。

第六步，办理贷款

当合同条件一旦全部取消，就可以和银行贷款工作人员或者贷款经纪联系正式申请贷款事宜。

面谈之前，问清楚需要带那些文件。各家银行要求不尽相同，通常要准备的资料有：买房的合同（Offer），有关房屋的信息资料（Listing Sheet），工资单，雇主信，首付款（或存款）证明，驾照或护照等。新移民买房，首付款35%以上的，可以不要工作收入证明，但会要求存款能维持半年以上的日常生活（包括付贷款，地税等）。如果资料齐全完备，通常一到两个工作日就会有正式结果。

第七步，RE-VISIT

交房前通常有一到两次看房，我们称之为RE-VISIT。

第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用，这些设备包括暖炉，中央空调，洗衣机，烘干机，洗碗机等等。其次是买家测量客厅，厨房，卧室，家庭厅等房间的尺寸，好购买家具或者添置买家需要的设备。

第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否完好，合同价格中包含的CHATTELS是否都还在，有无损坏和改变。

第八步，交首付， 交接房产。

交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常律师会有一个详尽的清单，会告知买家按照清单金额去银行开一张CERTIFIED CHECK。买家和律师见面时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。

交房日，律师会派员办理所有付款，土地局登记，产权交接等手续。

买家通常要到下午三或四点钟以后才会取到钥匙. 尽快去房屋检查，除了查看RE-VISIT的一些注意事项外，还要看看卖家在搬家时有无磕碰内墙及油漆；有无留下垃圾。如发现这些问题，要及时和律师联系；

房产交接后，买方可根据需求更换门锁，记录下水，电， 煤气等表数字以防万一， 并通知相关公司更改业主姓名电话等。买方如发现电器, 水管等有问题,可及时联系经纪和律师协商解决, 顺利入住.