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第一次买房需要了解的买房步骤

January 31, 2015

第一步, 做好财政预算

在决定购买物业之前, 都需要详细地分析一下自己的财务状况。多伦多的银行和贷款机构一般建议支付20%以上的首付。新移民一般需要35%首付。

您都最好先考虑一下以下项目:
首付支付多少?

预算的资金能够购买多少价位的房产?

每月供款能否承受?
   
第二步, 选房.

综合考虑一些买房的关键因素,选出自己的最佳实际需求。 这些因素包括交通, 学校, 购物, 治安,社区配套服务设施,社区人文和自然环境及升值潜力等。

第三步, 谈判, 签订合同.

房子看好以后, 买方经纪会与您沟通协商并起草合同, 英文称OFFER。买方经纪会代表您全力与卖方谈判交涉价钱, 条款, 交房日期等, 帮您避免不必要的麻烦,保护您的最大利益。

第四步,交定金,验房,办好贷款手续,找律师。
合同协议经买卖双方签订确认以后,买方一般需在24小时内交付约定定金( 一般是房价的5%左右)。协议正式生效后,买方可聘请验房师验房。同时聘请律师办理产权转移, 产权检测, 计算房屋相关费用结算等相关法律事项。并且正式办理好贷款相应手续。办好贷款后,记得通知律师您的贷款行。

一般Offer中最常见的附加条款有:

1. 贷款条件(Financing):即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款,如果拿不到贷款,买家有权取消合同,定金原数退回。

2. 验房条件(Inspection):即在合同签订后若干天内,买家有权验房,而且买家要满意验房结果,买家才继续执行合同,否则合同无效,定金原数退回。

3. 共管物业的文件条件:要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题(包括大楼财务状况),买家可以在律师的建议下放弃购买,定金原数退回。

第五步,律师的作用

律师则是在你签署了买卖合同后,帮你处理所有相关的法律执行问题。

1、通常,律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);
2、如果你购买的是需要交管理费的共管物业,按照标准的安省购房合同条款,卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告(Status Certificate),而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告。如果律师检查出有重要问题,会在第一时间和你沟通,陈清利害关系,让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。

3、代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中,卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题,产权保证保险是您最后的保护手段,它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。

4、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。律师在结束查看贷款文件后,会向你解释具体条款;

5、计算买方交纳的全部费用。通常来讲,在安省买房,买家除了支付房款和律师费,还需要缴纳土地转让税;至于地税、管理费(如果是共管物业)、水电气费,一般都会牵扯到调整。

6、完成房屋业主的更名登记手续等,协助买卖双方完成最后交易。交割日当天,买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师,同时派员到土地局办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙,会立即通知买家到律师楼来取。

第六步,办理贷款

当合同条件一旦全部取消,就可以和银行贷款工作人员或者贷款经纪联系正式申请贷款事宜。

面谈之前,问清楚需要带那些文件。各家银行要求不尽相同,通常要准备的资料有:买房的合同(Offer),有关房屋的信息资料(Listing Sheet),工资单,雇主信,首付款(或存款)证明,驾照或护照等。新移民买房,首付款35%以上的,可以不要工作收入证明,但会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括付贷款,地税等)。如果资料齐全完备,通常一到两个工作日就会有正式结果。

第七步,RE-VISIT

交房前通常有一到两次看房,我们称之为RE-VISIT。

第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间,而且最好告知卖家也能在RE-VISIT现场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用,这些设备包括暖炉,中央空调,洗衣机,烘干机,洗碗机等等。其次是买家测量客厅,厨房,卧室,家庭厅等房间的尺寸,好购买家具或者添置买家需要的设备。

第二次看房最好安排在交房日的前二,三天,主要是看看房屋的状况是否完好,合同价格中包含的CHATTELS是否都还在,有无损坏和改变。

第八步,交首付, 交接房产。

交房的前一,二天,律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用,去律师楼交款。其他费用包括:土地转让费,地税,请律师的费用等,通常律师会有一个详尽的清单,会告知买家按照清单金额去银行开一张CERTIFIED CHECK。买家和律师见面时,律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。

交房日,律师会派员办理所有付款,土地局登记,产权交接等手续。

买家通常要到下午三或四点钟以后才会取到钥匙. 尽快去房屋检查,除了查看RE-VISIT的一些注意事项外,还要看看卖家在搬家时有无磕碰内墙及油漆;有无留下垃圾。如发现这些问题,要及时和律师联系;

房产交接后,买方可根据需求更换门锁,记录下水,电, 煤气等表数字以防万一, 并通知相关公司更改业主姓名电话等。买方如发现电器, 水管等有问题,可及时联系经纪和律师协商解决, 顺利入住.

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