最近有客户在看房下Offer的过程中都对加息环境下的Condo市场产生了怀疑，因为很多客户都是第一次在多伦多买投资房，所以我也表示很理解。但是Condo市场的特点，是需要把时间拉长才能摸清楚的。我觉得很有必要，分享一下我看市场的角度。
首先我们看看加拿大5年期的Variable Rate的变化图，上面的数值是比市场数值偏低0.25-0.5%的，但是结论很明显：2018-2019-2020这两年间是个加息周期。我们来看看那两年的Condo表现，顺推一下目前的情况，我觉得是没问题的。
我们取样来自于多伦多Downtown C01的市场数据，为了看清楚，月度季度年度数据库我都拿过来解读一下。
图2：月度数据图
Average Price：过去7年，除了2020年初到2020年10月份有一个比较大的调整，整个价格曲线都是向上的。中间有一些下降的月份很正常：比如78月是休假出行的高峰，那个时候成交都比较清淡，所以价格相比456是会低一些的；然后12月冰天雪地，基本不会有好的Listing拿出来，质和量都不行，价格也会有一些下滑。
Month of Inventory: 除去2020-2021中间那段时间，DT的有效库存量都不足两个月。
Average Days on Market: 除去2020-2021中间那段时间，DT的销售时间都很稳定，平均在10-25天左右，这个流动性放在哪个地方都是非常优秀的。
图3：季度数据图
相比月度图，季度图更加平滑一些，但是数据的大房型没有变化。需要指出的时过去7年，DT的Condo除了2020年特殊的原因外，另外一次“调整”就是2017年的4月出了海外买家税那次，但是那次的调整是需要打引号的，因为所谓的调整就是之后的5月和6月市场暂时停顿了两个月，价格几乎没有变化，大家观望了两个月后，之后的半年又是正常的上涨。
图4：年度数据图
年度数据图，我们看看价格曲线就更加明显了，基本就是一条平滑的上升直线。另外就是Days on Market平均销售，18-20年这个加息周期里，总的销售天数从16天左右增加到22天，卖的是慢了点，但是也没有影响售价。
结合上面的四张图，我直接报结论:
1 DT的Condo市场，总体而言非常非常稳，稳到过去7年除了2020年极端情况下市场跌了5%-10%左右外，没有一次大跌过。
2 DT的Condo价格，长期看是上涨的，背后原因包括：建房成本的上涨，多伦多的城市化进程，可供选择的房产价格等。
3 2018-2020年之间的这两年，基本相当于加息了四次，市场没有大幅下滑，走势相当稳定。现在已经加了一次息了，后面还要加3次左右也没有任何惊慌的理由。
4 DT Condo的流动性非常优秀，比较好的单元0-7天卖出太正常了，普通的1-2周也能卖出，这种流动性放在全世界任何一个市场都是一流的。
微观操作建议：
1 Downtown的Condo适合长期持有，5-10年都没有问题，如果不是急需用钱，好的物业拿在手上会长期增值，如果房地产不能对抗通货膨胀，其他资产类别就都是弟弟。
2 市场中除了一些投资者，DT Condo的购买主题还是自住为主的，只要自住的需求没有大的变化，DT Condo的基本面不会有变化。
3 很多人不喜欢抢Offer，所以情绪上有抵触，但是现实情况是这样的：
A DT的Condo抢Offer基本从2017年开始，已经持续很多年了。抢Offer多本身就是市场供求的实际表现，现在抢总比涨上去了抢好，3年抢了总比现在抢要好。这是市场现实，是没法回避的。
B 我带客户抢Offer也会设置一个Cap，这个Cap能限制客户不理智的行为，也能防范抢高的风险，夯实未来的投资回报。抢offer是常态，但是抢Offer要讲技巧和理智，一些风险是能规避掉的。
C 市场里总有一些脑袋一热抢高的，对于这种我的办法就是近1-2个月不碰抢高的楼和类似的单元，去抢价格还算合理的单元。这不是什么Rocket Science，完全就是看多了，自然就能避免头脑发热。
4 如果你对市场不了解，千万别直接脑补加息=降价的结论，数据放在这里，道理和逻辑也放在这里，这个市场很稳，不用想着市场调整了再入市。
最后提供一下另外一个视角：
1 过去两年什么都涨了（买菜，吃饭，加油，坐飞机，住酒店等），只有房租没涨，还在2019年前的水平。现在慢慢开放了，公司也陆续开始回办公室了，乐观点看这个租金回暖是个时间问题而已。租金回暖，抵消或者超过加息带来的影响，完全有可能。
2 我长期看好这个市场，我看好不是敲敲键盘，我看好市场用行动证明：我上周刚刚接了一套Condo楼花转让，昨天开发商做了更名，今天我去银行开了Bank Draft。
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