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加息通道中的多伦多Downtown Condo买房指南 细节待续

March 17, 2022

最近有客户在看房下Offer的过程中都对加息环境下的Condo市场产生了怀疑,因为很多客户都是第一次在多伦多买投资房,所以我也表示很理解。但是Condo市场的特点,是需要把时间拉长才能摸清楚的。我觉得很有必要,分享一下我看市场的角度。

首先我们看看加拿大5年期的Variable Rate的变化图,上面的数值是比市场数值偏低0.25-0.5%的,但是结论很明显:2018-2019-2020这两年间是个加息周期。我们来看看那两年的Condo表现,顺推一下目前的情况,我觉得是没问题的。

我们取样来自于多伦多Downtown C01的市场数据,为了看清楚,月度季度年度数据库我都拿过来解读一下。

图2:月度数据图

Average Price:过去7年,除了2020年初到2020年10月份有一个比较大的调整,整个价格曲线都是向上的。中间有一些下降的月份很正常:比如78月是休假出行的高峰,那个时候成交都比较清淡,所以价格相比456是会低一些的;然后12月冰天雪地,基本不会有好的Listing拿出来,质和量都不行,价格也会有一些下滑。

Month of Inventory: 除去2020-2021中间那段时间,DT的有效库存量都不足两个月。

Average Days on Market: 除去2020-2021中间那段时间,DT的销售时间都很稳定,平均在10-25天左右,这个流动性放在哪个地方都是非常优秀的。

图3:季度数据图

相比月度图,季度图更加平滑一些,但是数据的大房型没有变化。需要指出的时过去7年,DT的Condo除了2020年特殊的原因外,另外一次“调整”就是2017年的4月出了海外买家税那次,但是那次的调整是需要打引号的,因为所谓的调整就是之后的5月和6月市场暂时停顿了两个月,价格几乎没有变化,大家观望了两个月后,之后的半年又是正常的上涨。

图4:年度数据图

年度数据图,我们看看价格曲线就更加明显了,基本就是一条平滑的上升直线。另外就是Days on Market平均销售,18-20年这个加息周期里,总的销售天数从16天左右增加到22天,卖的是慢了点,但是也没有影响售价。

结合上面的四张图,我直接报结论:

1 DT的Condo市场,总体而言非常非常稳,稳到过去7年除了2020年极端情况下市场跌了5%-10%左右外,没有一次大跌过。

2 DT的Condo价格,长期看是上涨的,背后原因包括:建房成本的上涨,多伦多的城市化进程,可供选择的房产价格等。

3 2018-2020年之间的这两年,基本相当于加息了四次,市场没有大幅下滑,走势相当稳定。现在已经加了一次息了,后面还要加3次左右也没有任何惊慌的理由。

4 DT Condo的流动性非常优秀,比较好的单元0-7天卖出太正常了,普通的1-2周也能卖出,这种流动性放在全世界任何一个市场都是一流的。

微观操作建议:

1 Downtown的Condo适合长期持有,5-10年都没有问题,如果不是急需用钱,好的物业拿在手上会长期增值,如果房地产不能对抗通货膨胀,其他资产类别就都是弟弟。

2 市场中除了一些投资者,DT Condo的购买主题还是自住为主的,只要自住的需求没有大的变化,DT Condo的基本面不会有变化。

3 很多人不喜欢抢Offer,所以情绪上有抵触,但是现实情况是这样的:

A DT的Condo抢Offer基本从2017年开始,已经持续很多年了。抢Offer多本身就是市场供求的实际表现,现在抢总比涨上去了抢好,3年抢了总比现在抢要好。这是市场现实,是没法回避的。

B 我带客户抢Offer也会设置一个Cap,这个Cap能限制客户不理智的行为,也能防范抢高的风险,夯实未来的投资回报。抢offer是常态,但是抢Offer要讲技巧和理智,一些风险是能规避掉的。

C 市场里总有一些脑袋一热抢高的,对于这种我的办法就是近1-2个月不碰抢高的楼和类似的单元,去抢价格还算合理的单元。这不是什么Rocket Science,完全就是看多了,自然就能避免头脑发热。

4 如果你对市场不了解,千万别直接脑补加息=降价的结论,数据放在这里,道理和逻辑也放在这里,这个市场很稳,不用想着市场调整了再入市。

最后提供一下另外一个视角:

1 过去两年什么都涨了(买菜,吃饭,加油,坐飞机,住酒店等),只有房租没涨,还在2019年前的水平。现在慢慢开放了,公司也陆续开始回办公室了,乐观点看这个租金回暖是个时间问题而已。租金回暖,抵消或者超过加息带来的影响,完全有可能。

2 我长期看好这个市场,我看好不是敲敲键盘,我看好市场用行动证明:我上周刚刚接了一套Condo楼花转让,昨天开发商做了更名,今天我去银行开了Bank Draft。

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