2019年是我自己全职当经纪的第三年，之前我是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market，Deal Size一般400万-4000万加元，服务的对象包括非常有钱的Family（一般名下有各种房产：Rental出租公寓，商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构（上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等）。当时的相关物业，基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变，宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析，微观上也能注意到房子的各种细节（现金流，估值，年份，风格，装修材料，采光，物业管理等）。
上面提到的Starlight, Realstar, Timbercreek,Homestead基本都是在安省的大房东，手上持有的公寓单元数有上万个，是这个市场里的专业大玩家。
Muiti-family Residential Building – 多家庭出租物业，是最近10年来非常火的一个资产类型。这种出租型公寓，只散租不单卖，买卖都是一栋楼或者多栋楼进行交易。一般租Apartment的个人或者家庭，很多都是和Condo比较了价格后选择了Apartment。像Waterloo，London，Halifax，Montreal这些留学生比较多的城市，大多数留学生的租房选择会是Apartment Building。
像保险公司和Pension这种有长期稳定回报的要求的机构，Portfolio里面都会配置一些。另外就是一群非常有钱的：犹太人，意大利人，以及印度人；他们都是长期持有这种物业，一般都有个20-30年的持有经验。看重的也是这个资产类型，从长期看都是稳定和抵御通胀的。
所以机构和有钱家庭怎么看待多伦多的市场，事实上能够给我们看待市场提供一个非常好的观察视角。
我摘取了上面报告中的四个亮点，进行简单的分析：
1 2018年成交了9296个单元，23亿加元的交易额，是2013年以来的历史新高，高出之前9亿加元。
2018年实际是贷款利率全面上升的一年，买楼的贷款利率也在上升，但是实际交易额2018年反而创了GTA的历史新高，表明机构对市场的信心。
2 空置率仍旧非常低，整个GTA的空置率只有1.2%。
空置率低是GTA租房市场的基本面，1.2%的空置率绝对是市场健康的表现。
3 Rental租金相比去年有14%的增长，每尺能有3.16加元的月租金。
空置率低，人口增长，租金上涨是个必然趋势，14%的涨幅不是每年都能见到的，但是也是市场强劲表现的一个特征。
4 每一户的平均价格18年达到历史最高水平，25万加元每户；Cap Rate略微上升。
每户均价（1室，2室，3室，整个GTA全算上）来到25万加元，也是从08年以来的新高。
Cap Rate(简单理解可以理解成，税前租金净回报率），在2017年之前，随着价格上涨，利率下跌，Cap Rate一路下跌。这说明市场对这类资产的回报要求不断再降低。
同时内，去年是利率大幅上升的一年，一般Cap Rate和利率之间有个相对固定的利差。在利率大幅上升的过程中，Cap Rate实际只有小幅的上升，说明实际Cap Rate的上涨是远低于利率上升。换句话说，利率上升在机构投资者看来，并没有让这个资产类型失去吸引力。
综上所述：
整个GTA，在专业的机构和有钱的Family，对多伦多的租房市场是非常看好的。
信不信，都是每个人的自由，但是我个人总还是愿意把真实的数据拿出来讲。
Leave A Reply