大家好，我自己从2016年写细谈Downtown Condo的系列到现在已经第九篇了。2016年从我做了大概8个月的Part Time经纪，当时差不多买卖能做到一个月一单的样子。从2017年开始到现在，今年是我全职经纪的第三个年头，承蒙客户的支持，业务发展的也不错。前几天跟一位有20多年行业经验的地产公司老板聊天，着重聊了一下后面几年的地产趋势。就我个人而言，依然觉得做到能够给客户专业的建议和服务，是我作为一个全职经纪的核心竞争力。
其实我对北约克是非常了解的，跟很多人一样，2012年刚从滑铁卢搬到到多伦多的第一个落脚点就是北约克的Condo。之前我写了很多关于Downtown的帖子，难免给人一种我只对Downtown有足够了解的第一印象。但是回到我在做全职经纪前做的那份工作上来说，我当时是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market，Deal Size一般400万-4000万加元，服务的对象包括非常有钱的Family（一般名下有各种房产：Rental出租公寓，商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构（上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等）。当时的相关物业，基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变，宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析，微观上也能注意到房子的各种细节（现金流，估值，年份，风格，装修材料，采光，物业管理等）。
所以写这个系列，一是做一个简单的科普，以后客户需要相关的资料也能第一时间拿出来；然后就是提供一个相对客观的参考，也希望有看到我帖子的朋友，能够有一个不错的信息来源，看房的过程中stay informed。
因为北约克实际范围还是很大的，那么（一）系列，我这里只写北约克 Yonge街沿线的Condo。按照之前的写作套路，我这边也按一个个话题来展开讲。
第一个话题： 北约克的Condo 优势
1 价格相对便宜一些：
A 一般来讲，离市中心越近的地方就越贵，所以这个相对便宜是对比Downtown和Midtown的。同为多伦多市区的位置，NY作为远离Downtown，邻近郊区（Markham，Richmond Hill，Vaughan）的位置确实价格要低。
B Downtown正常的1室已经基本50万起了，按照现在的贷款政策一般需要年薪10万才能贷得到款。北约克的起价在40万，买起来相对压力要小一些。
2 交通方便：
A 周边的Condo去Downtown可以坐地铁，上401/404也方便。
B 同时Local的Yonge街除了在Sheppard Yonge稍微有点堵之外，其他地方开车坐公交也都比较顺畅。
3 生活方便：
A North York Centre就在地铁站边上，办各种事情都容易，图书馆运动场周围也是有不少选择。
B 其实最大的优势就是Yonge街的华人餐饮，出门或者叫外卖都能吃到自己家乡的食物，各种奶茶小吃种类选择很多。Sheppard/Yonge路口的绿楼楼下还有基本被中餐占领的Food Court，周围上班的朋友应该很开心。
C 除了大型华人超市（Steels以北其实有一家，但是不算北约克），本地超市（Loblaw和Whole Food都有，单看这个，其实Yonge街附近的定位就不低；要拆掉的Food Basics其实已经在Finch以北了。
4 灵活性高-进可攻退可守。
从职业的角度出发，如果刚来多伦多就直接买房，定居在北约克是最不吃亏的。无论是家中一人工作还是两人工作，无论工作地点在Downtown还是Mississauga，在北约克都是可以被兼顾的。找工作的时候也是一个道理，在北约克住着，去哪都不会花太长时间。真正等工作稳定，生活稳定了，去别的地方也没有问题。
5 治安不错，中国人多。
相较于Downtown每个区有每个区的问题外，北约克Yonge街沿线向来治安都还不错。除了去年开车撞人的极端事件外，在我的印象中，除了Yonge/Finch偶有车祸发生之外，没出过什么大案子。
另外就是北约克作为很多新移民到多伦多落脚的地方，过渡和定居的中国人都很多。从2016年的Willowdale East（Yonge街东面到Bayview）人口普查来看，除去说英语的，就数说普通话和粤语的居民最多。另外众所周知的就是，在北约克的韩国人和伊朗人也很多。生活习惯还有社区环境都是非常平和的，刚来这边不会有太大的隔离感。
第二个话题： 北约克的Condo的劣势
1 一般来说有车是必须的：
这个准确来讲，是跟Downtown Condo的区别。因为现在很多年轻人住Downtown，为的就是通勤时间少，生活方便，买车这件事其实就不是必须了。周一到周五一般都用不到车，周末需要用车其实租车也不贵。但是在北约克，除非你的公司是在地铁线上，绝大多数的时候，都是需要买车养车。
而用车的成本在多伦多算一算其实是比较大的，我们按普通新车3万的标准，实际分摊到每个月的使用成本有哪些呢：
A 全款，Finance，Lease 分摊到每个月的钱差不多最少有300-400
B 油费：100-200比较正常
C 保险：200-250比较正常
D 停车费：Condo租车位一个月100-150，有自己的停车位实际成本也在100-150每月
E 车辆保养维修洗车：最便宜一个月要50-100吧
这么一算，在多伦多用车的成本怎么也有800了，其实对大多数人来讲，这个数目是不低的。
当然，这么算是跟Downtown比的，不是每个人都需要这么比，可以做个简单的参考。
2 靠近905的郊区（没有比905地区的TH便宜太多）
这即是上面说的优点，又是一个劣势的地方。之前有很多人觉得Downtown的Condo贵了，比较的对象是万锦和列治文山的House和TH。这明显不是苹果和苹果比，或者桃子和桃子比。实际上和Downtown Condo对标的应该是多伦多市内的House和TH，从这个角度看，Downtown的Condo实际是不贵的。但是如果考虑在北约克，很多人确实会拿万锦和列治文山的TH直接拿来比较。2017年年初，万锦和列治文山的Freehold涨疯了，北约克的Condo（甚至远到Fairview和STC的Condo都在抢）也火了一把。2017年的后半年，加上2018年的上半年，万锦和列治文山大跌后，其实北约克的Condo表现还是比较稳定的。
但是话又说回来了，Downtown Markham的Condo其实现在慢慢也在逐渐形成自己的气候，离Markham的住宅区不要太近，但是实际比较也不错。这又从侧面表现出，Condo和Freehold的一个显著区别：Condo作为一个单价很贵（尺价），总价较低的物业品种，能够给业主和租客提供足够舒适的生活环境。其实也没有绝对必要拿Freehold和Condo比，自己有什么样的需要，基于自己的能力来选择物业类型，其实是当下房价不会大涨的大背景下比较实际的做法。另外需要补充的就是买房是可以分步骤的，第一次买房买个Condo过渡3-6年，时机成熟了再升级也是没有问题的。
2 上学麻烦
这实际是目前大多数Condo业主或者租户面临的一个比较显著的问题。Downtown的Condo是完全没学区，可能幼儿园能够将就一下，小学什么的都完全不合格；而Midtown的Condo很多时候也是由于周边的Condo和Apartment众多，周边的好学校其实都是没法上的。北约克Yonge街沿线的Condo是一样的，由于Condo太多，入学资源基本是倾向于周围的Freehold学校。即使你的Condo就在North York Centre附近，你的Freehold Townhouse在Finch Ave附近，2001以后建成的Condo和Freehold TH都上不了Earl Haig高中。这就意味着，大多数时候，如果有入学年龄小孩的家庭都不大适合生活在Condo里。
但是，但是，但是，我们从另外一个角度来看，除了家庭里有小学到高中这个年龄段小孩的家庭，其他家庭或者个人买在北约克的Condo是完全不用担心的。这个群体，理论上又要大的多：18-22岁左右在读大学生，22-35岁有工作的个人，小孩还小的家庭，45岁以上的夫妻。他们可能都愿意购买或者租住在Condo里。
买一个Condo，住3-10年左右过渡，或者长住Condo，其实也完全没问题。
第三个话题： 北约克的Condo基本情况
为了写这个帖子，我花了一个周末下午的时间把北约克Yonge街沿线，北到Finch附近，南到401高速附近的Condo全部摸排了一遍。数据是大家用的比较多，也是我之前推荐过的Condos.ca上的数据。寻找的依据就是楼里有出租或者出售Listing的Condo，一共找了74个Condo的数据，不一定全部能覆盖到，但是想要的信息还是都拿到了，做了一些基本的统计，结果也还是很有意思的。
主要指标：Condo楼龄，去年均价，去年均价涨幅，去年管理费，去年的管理费涨幅。
详细的大图，论坛显示的不是很方便，可以上我的Google Drive上看详情：
结合上面实实在在的数据，就能讲很多了事情了。下面是上面统计数据的平均值，我们也可以从不同的角度来看看，北约克Condo的特点。
1 北约克的Condo年份老：
北约克的Condo新的不多，年份都比较老，现在平均楼龄都有15年了，新房也少。
A Yonge街沿线的Condo在目前来看，近几年是有欠开发的，实际情况也是Yonge街上可供开发的大地块非常少。很多时候开发商买地，像街面上的，都是一家一家谈出的，谈的时间会比较长，代价也不低。
B 上面统计的74个Condo中，5年内新的只有9个楼，实际Gibson Square的南楼和北楼，Hallmark Centre 1期和2期都单独算成了Condo，实际5年内的新楼占比不到统计样本的10%。几个新Condo的情况，住在周围的人都是非常清楚的。
2 北约克的Condo配置不高，价格也不贵。
除去几个均价在950左右的次新楼，大多数北约克的Condo价格都不贵，均价只有719每平方尺（一般都简称尺）
其实经过2016-2018年这三年的大涨，北约克整体基本都涨了有40%-50%，现在719的均价，换成原来的价格大概在500左右。总体而言，就是当初的价格确实不贵，如果追溯到2010-2015年这段时间，反映的价格问题其实就很有意思了。
A 因为当初北约克的定位就是经济实用为主，北约克的Condo的配置相比Downtown要低不少。这种配置低有以下这些常见细节上的不同：
好的Condo一般是9尺屋顶，好的还能达到10尺 VS 普通Condo的屋顶很多时候都是8尺
好Condo一般使用的是工程实木地板（Engineering Hardwood） VS 普通Condo一般采用复合地板（Laminate）
好的Condo厨房会用到石英（Quartz）台面，高级的会用到大理石台面 VS 普通Condo般采用复合层压台面（Laminate）或者花岗岩（Granite）/ Laminate的材质比较便宜，Granite的颜色和花纹都不大好看。
另外有的区别在于：送的家电品牌有区别；浴室的装修档次；厨房的橱柜档次等。
以总体而言，北约克的Condo和Downtown的Condo在观感上有比较明显的区别，当然这种区别也在房价上有直接的体现。
B Downtown的Condo真正慢慢火起来应该是2014年以后的事情，大多数中国人在2014年以前即使住Condo，除了多大的留学生之外，大多数人买Condo也都集中在北约克。而2010-2015年这段时间，北约克的Condo价格基本没什么变化。
上面的背景条件就是很多人对Downtown没有太多了解的时候，因为在北约克买Condo的时候留下的固有印象：Condo不赚钱，管理费老涨。Condo不赚钱这个错误的印象，已经被Condo近三年持续强劲的表现击碎了。管理费老涨这件事，我后面在仔细来和大家分享一下我的看法。
C 北约克的Condo从我统计的这些Condo来看，简单平均了一个涨幅是6.75%。但是仔细看具体涨幅，很多楼涨的多是因为之前成交的数据少，有个别楼还降了一些。虽然我们看平均值也不同维度，但是也算是一个比较直接的指标，如果去年有人入手了北约克的Condo，那么一般涨幅3%-10%也都是正常的。
3 结合上面两点，这里要谈的第三点就是北约克的Condo一般户型都比较大。
因为1（Condo年份老）这点，N年前开发的Condo面积都不小，其实家庭住起来都还是比较宽敞的；因为2（定位不高，价格便宜）这点，北约克的Condo在面积设计上也不大吝啬，客观的结果就是当时北约克的Condo不够宽敞，是不大容易卖的。
现在Downtown的Condo因为价格越来越贵后，为了保持总价相对的涨幅少一些，Condo户型变的越来越紧凑了。Downtown现在的1室，是400尺出头就可以，极端情况下1+1能做到500尺以下，小两室现在大多都在600-700这个范围了，接近800尺的单元基本就是三室了。北约克的Condo目前其实也面临这个问题，只是出现的没那么极端。大部分楼花以后要卖，基本都是起价1000的，那么户型正常情况下也会越变越小。如果一个800尺的两室加上车位，楼花价格怎么也得80-90万了，这个价格确实跟北约克的定位来比是高了不少。
像这种超过800尺的两室，900多尺的2+1基本都是2014年前的设计，后面新出的楼，应该也会像Downtown一样变的越来越紧凑。
第四个话题： 北约克的Condo管理费高不高？
关于Condo的管理费，我很早之前就写了一个专题:也来聊一下Downtown的Condo 番外篇：也来聊一聊“神秘”的Condo管理费
但是很多人对Condo的管理费还是有误解，那么结合现在的数据我们需要再仔细剖析一下管理费的问题。
首先，我需要强调几个关于Condo管理费的基本事实：
A 管理费不是盈利项目，是维持Condo运营的基本条件。物业管理公司的服务费，保安，保洁，清垃圾，公共区域的用电，电梯维护保养，健身房的维护，大楼的保险，每家的水和暖气等，所有这些都是管理费的一部分。
B Condo之所以住的舒服，买卖方便出租也容易也是因为屋主是付了管理费来享受这些服务的。在某些人的眼里，Condo有管理费就是罪，但是假设Condo不收管理费，绝大多数Condo都要沦为缺少管理的筒子楼或者破旧的Apartment。所以总体来讲，比较好的受欢迎的Condo都有合理的服务包括在内，正常也应该有合理的管理费支出。说的直白点，没有合理的管理，Condo的租金不可能很高。
C 我们仔细看管理费里面的支出，大多数支出都是直接跟人工和水电相关的，而人口和水电相关的价格在通货膨胀是大环境的背景下，每年有增长也是情理之中的。比如说，自由党引入了最低工资14每小时的标准，那么安保，清洁这块的支出必然会上升。如果电费上调，包电的Condo，管理费不可能不上调。
D Condo都是每三年做一次Reserve Fund Study（储备金分析），基本每年有每年的预算，每三年会有一个决定。那么Condo管理费的变化节奏一般是：
*4年前楼花发售，开发商根据对未来的预测来制定管理费，一般都是六毛每尺
**楼花建成后的头三年，管理费都是按照4年前预测的情况来收的，那么经过了接近7年时间的变化，管理费肯定会根据成本支出变化做调整
*** 建成后的6年和9年，Condo情况一般会比较稳定，具体再看每个Condo的实际情况来调整管理费，这个调整有三种可能：下降，维持，增加
所以Condo刚过3年就涨管理费是非常正常的情况。后面6年和9年这两次调整，具体要看： Condo楼的质量，是不是有很多地方需要维修？之前Condo的电梯买的时候是不是质量好，好维护的？整个Condo有没有设计不合理的地方，导致某些位置持续花钱？
E 管理费多少是合理的呢？在我的从业经验里面看，6毛以下是管理费非常合理的Condo（做成这样不容易），6毛-6毛5每尺一般是比较好的Condo，6毛5-7毛就是稍高了，7毛-8毛属于非常高的，高于8毛属于垃圾Condo。
如果按每尺6毛算，一个800尺的两室两卫带车位带Locker，一般管理费会是480（Condo Unit）+50（车位管理费）+20（Locker管理费）=550
如果按每尺6毛5算，550+800*0.05=590 接近600其实也是正常。
如果按每尺7毛，550+800*0.1=630，这就有点高了。
因为北约克有些老楼是包电，会造成成本过高的情况，我们下面就来仔细分析一下北约克Condo的情况。
A 我们来看看平均值6毛6的管理费，考虑到北约克的Condo有很多老楼，有很多老楼还包电，那么能做到平均管理费6毛6说明管理费的平均绝对值没有很高。
B 管理费达到8毛这个非常烂的水平的Condo实际只有几个，那么我们的结论是极端情况非常烂的Condo没有很多。8毛基本也是管理费能上升的最高限度了。
C 有部分Condo管理费在六毛以下是因为一般只包水，冷暖都得自己出，这部分其实算是正常。因为以后的新Condo，有些水和冷暖(Gas）的都是单独Metered单独付的，简单来说就是避免管理费形成大锅饭的模式，自己用多少交多少。
D 管理费在7毛以上，管理费里还不包电的Condo有一些。一部分原因是楼老了，或者质量不好，花钱的地方就比较多；另一部分就是楼的配置比较高，保安成本，设施成本比较高。
另外很多人对Condo管理费确实也有误解，我在这里也着重讲一下，把上面的事实摆出来，下面的就很好懂了。
A Condo管理费上涨跟Condo的质量、管理、设施、包含的服务有直接关系，但是看看北约克管理费18年的平均涨幅只有2.1%，而价格涨幅平均有6.75%。这说明在涨幅速度上来讲，即使Condo涨幅速度降到3%，其价格增速一般都高于管理费增速的。
B 大多数Condo，管理费并没有很夸张，也不存在Condo楼龄超过15年，Condo管理费涨过1块每尺，Condo不能住也不能租的情况。
C 我们假设极端情况下你买了一个很烂的Condo，管理费一般最多涨到8毛到头了，从之前的6毛到8毛，每尺2毛每个月的速度。即使是800尺的两室，每年多出来的支付是800*0.2*12=1920。我们按720的均价算800尺的Condo，价格是57万。我们再假设，Condo 10年只涨30%（过去10年Condo均价至少是涨了有100%的），每年只涨3%的“龟速”增长，那么一年的Condo涨幅也有17000刀。 1920<17000，这是小学生的算术题吧？那么得出的结论是什么呢？就是在运气很差时买了一个烂Condo，管理费涨飞了，其实际增加的管理费相对增长非常缓慢的房价而言，这个涨幅其实是非常小的。如果因为在意Condo的管理费，明显是捡了芝麻丢了西瓜。
D 很多时候，买Condo是一分钱一分货的。很多人买了很便宜的Condo，其实就是因为那个Condo楼龄老管理费贵。就我个人观察，2-10年的Condo基本是属于黄金期的Condo，10-15年的Condo也不错，15年以上的Condo我一般是不会推荐给客户的。那么当人买了很便宜的Condo，再抱怨管理费贵，房子不怎么涨价，这个逻辑合不合理应该很清楚了。
结合上面三大段的分析（基本事实、具体分析、误解分析），这里再重复总结总结：
1 北约克的Condo管理费没有太高：楼的选择，各个价位都是有的，各位可以根据情况来挑选。
2 买Condo，管理费不是拒绝的理由：好的楼管理费都还是比较合理的，管理费的增长也是有限度的。
3 没有合适管理费的Condo不是好Condo，质量不错条件不错的Condo管理费也不会持续增长。
五个话题： 北约克的Condo的租售情况
1 租：房租稳定，2018年相比2017也有大幅提升
上面是GTA去年3季度的Condo房租报告的内容，北约克现在1室带车位的租金基本已经稳定在1900-2100这个范围内了，个别新的Condo 1室租金能到2200-2300这个区间
我又查看了一下今年年初到现在两室两卫带车位的租金2400-2600是大多数，2700-2900是比较新一点的。
2 买卖：价格稳中有升，房源还是不多，租售比合理。
从三季度的销售总结来看，区别于Downtown的1室和1+1卫为销售主力，北约克卖的最多的还是2室的Condo为主，价格区间也是40-60万的Condo卖的最多，符合北约克Condo经济实用的特征。另外我们假设一个两室的均价在60万，房租能租到2500，那么房价基本是月租金的240倍。这个240倍，目前来看是非常合理的，从侧面也能说明北约克的估值是有租金做支撑的。
我们再来看看C14地区Condo按月统计的销售数据，有以下几个点可以关注：
1 Sales(销售额），New Listing（新挂牌数量）， Active Listing （市场现存挂牌数量）基本都在低点：
A 一个原因是冬季本来就是淡季，这种季节性的下降都是正常的。
B 从18年年中到现在，数据都在下降，说明房源是真不够多。如果没有太好的房源出来，自然的结果就是销量的减少和成交天数的上升。
2 Average Price稳中有升
客观来讲，在1-2-3室都存在的市场里，均价其实是不大准确的。但是回顾我统计的Condo数据，整个18年，价格总体而言还是有超过3%-5%的增长，这是实实在在的。
3 Months of Inventory 现有库存在两个月左右 Days on Market 出售周期上升到30天
因为季节性的原因，库存升高是很正常的。但是总体而言，房源偏少的情况没有改变，即使2个月的库存是近期高点，实际相比13-16年的数据还是偏低的，随着冬去春来，市场库存应该还会减少。总体而言，房源不够多的现象还会持续下去。
另外Days on Market也是一个平均值，那么正常情况下也有上市7天就卖掉的，同时也有上市60天才卖掉的情况。在我看来，很多时候现在的卖家还是比较贪心的，一般也会挂出一个比实际成交价要高的价格看买家下不下单。就我个人的经验，现在北约克需要抢Offer的单元已经不多了，但是这种挂牌价格偏高导致销售时间过长的现象也是普遍存在的。
综合上面的数据分析，总体而言北约克的Condo租售都非常稳定，没有水分，自然就没有下跌的担忧。另外，今年整条街上只会有5200 Yonge St – Beacon Condo这一个Condo交楼，新房的供应也是少的可怜。
第六个话题： 两室Condo的实际负担分析。
北约克的房价贵不贵，一个典型的两室Condo大概要花多少钱，我们来看看这个例子。
这是一个三年半新的在手Condo单元，我们按照不还价原价出售，贷款期限30年，贷款利率3.49%（如果按活期走，可能3%的利率就可以了）来算每个月的负担。这里暂时不对这个楼做过多评价，因为这个楼我还真没带我客户去看过，所以我们关注一些相关的数据。
月供1889，管理费560，地税240，加起来差不多一个月2700。之前这个楼里的700尺两室就能租到2650, 这个800的两室2700-2800这个价格租出去应该很容易。
我们下面再仔细看看1895（贷款是65万的65%）的月供里面，有哪些钱：其中利息支出是月供支付的65%，本金还款占月供的35%。我们如果把666的本金还款去除，在首付35%的情况下，买这个单元，实际的成本在每月2000左右。
A 投资负担分析
就像我之前说的一样，65万的房价2700的租金对应的基本就是240倍的月租金房价，估值是合理的。另外就是35%的首付，基本能保证现在去买，房子可以自己要房子了。
B 买房负担分析 VS 租房
自己买房，拿出35%的首付，减去银行本金还款（相当于欠银行的钱在变少，属于强制储蓄），实际支出成本2000，正常来讲是绝对比持续租房每月付2500-2700划算的。
如果夫妻两人觉得2700的月供负担较重，完全可以把其中一个卧室（带独立卫生间）租出去，每月也能有1000-1100的收入，生活空间上做出了一些取舍，但是钱上会宽裕很多。
假设夫妻双方都有65000的收入，那么家庭每月到手可以拿到8200一个月，那么我们先不算水电网络什么的，单纯供房2700占税后收入8200的33%，如果我们把本金还款去掉，负担只占24.4%，也相当于把8.6%的月收入存到银行去了。我们再假设，把其中一个卧室租出去，1700的支出，占月收入的20%。
总体来讲，按65万算的话在三年前都能在Downtown买不错的两室了。现在价格涨起来了，在北约克能买个中等偏上的两室，如果夫妻双方都有不错的工作的话，买65万的Condo压力其实真不大。
如果有人说13万的家庭收入对于大多数人来讲太高了，那么选择1室或者1+1的话也是没问题的，比较的结果应该都是买房比租房划算。
写帖子是真的挺烧脑费时间的，细谈（1）系列先写到这里，也是个大家一个大致的了解，后续可以再写写不同的话题，也能点评一些不错的楼盘.
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