距离上次的帖子已经有两个月了，中间经历了一个相对清淡的暑假，9月份开始回来还是非常忙的。最近市场又有一些新的变化，帖子应该要出新的了。
这次更新也有一点小变化，主要会分为两个部分。第一部分是社区的介绍，对应的楼盘介绍会放到第二楼单独介绍；第二部分是对现在市场，政策和未来趋势的一个大致分析，也欢迎有想法的朋友在帖子后面留言。老规矩：如果觉得我写的不错也可以帮我顶顶帖子。
（一）King West核心地区介绍
在我的第一篇分析帖子中，我只介绍了King West在Spadina以东靠近金融区的部分。那边不能算纯正的King West，实际是Entertainment District。主要还是靠近金融区的原因，还有接近地铁的因素，让那边在国人眼里的接受程度要高一些，之前NOBU Condo的热卖也侧面验证这边的人气。
King West的其实不大，边界其实是在Bathurst和Spadina中间，北不过Queen St ，南到Front St 。在这个区域里，我经常带人来看，也帮客户抢过Offer买过房，但是实际的兴趣却比多大附近和King/University那边少了很多。为什么我们大多数人对这个区不是很感冒呢，我自己想了想主要有以下几个原因：
1 是真的不熟悉：无论是年轻人还是老一代的技术移民前辈，一般经纪看房都不会推这边。
2 不近地铁：在很多人眼里，Condo已经很贵了，既然花了钱，近地铁是一个必须选项，尤其是多伦多冬天这么冷的情况下。
3 这个区域是限高的，未来的新楼总高也不过15-20层，没有开阔的视野，没有高楼层的选项。
如果对上面其中2点比较在意，这个区域的房子确实不适合自住的朋友。但是话说回来，从我自己买房和带客户看房的经历看来，这片区域是值得推荐的，也是本地人的最爱。
这片区域的优点：
1 生活气息浓郁：周边有很多不错的餐厅和咖啡馆，周末晚上还有夜店，年轻人都很喜欢。
2 房子素质都不错：我前一篇着重介绍的Loft Condo在这片相对集中一些。这边Condo主要卖点是：无论是大厅还是室内都是现代装修风格，定位较高，装修用料不吝啬，房子质量有保证。如果来一个2天的看房团，一天在北约克，一天在这里，感官上的对比会非常强烈。这个不需要有多专业，看几次房就能感受出来。
需要补充的是，尽管楼层不好，有好View的单元不算多，这种小楼的优点是：住户少，不会感觉拥挤；楼层不好的情况下，上下班的时候也不用抢电梯。
３居民素质较高：如果说多大附近中国人扎堆推高了那边的房价，这个道理同样适用于这个区域。本地人对这个区域的喜好，也无形中让这个区域的房价相比其他地方要高一些，大致的均价在850-950。本地人大多非独生子女，买房就算有父母接济但也是少数，理论上在这片区域里买Condo，业主的工作和收入都不错。有几次看房问屋主是干嘛的，得到的答案是医生；另外一次帮我客户买房，最后Offer被接受后又跟屋主闲聊了几句。屋主是律师，卖房的原因是已经在Leslieville买好了独立屋需要卖掉原来的房子。虽然这是个小样本，但也能说一些问题。
4 本地需求来源于当地的就业市场，无泡沫：除了Downtown金融区，这里也有很多写字楼，将来的规划也有很多写字楼要建。需要重复但不是所有人都了解的一个事实是：多伦多Downtown区域的写字楼空置率是全北美，全北美和全北美（说三遍）最低的。而很多优质的公司的办公地点就在King West。这边的公司多以10-100人的IT为主，为广大程序员朋友提供了挣钱多，离家近的真正可能。另外加拿大最大的写字楼（REIT）投资信托基金是Allied REIT，他们自己的总部就在King West。除了Downtown核心几个大楼归Oxford, Sunlife，CPPIB这种大型基金持有外，持有物业最多的就是他们。在看看他们在King West的布局，就能看出作为一个机构投资者对这个区域的认可。自住的话，周围邻居收入都不低；出租的话，租客信用和工作也没有问题。总的来说，无论租售都是有真实可靠的需求做支撑的，交易的投机比例非常低。
5 未来的本地发展中心，下面的两张图显示了未来10年的人口增长预测和相关房产开发的情况，King West会是人口增长最集中的位置。很多人会疑问，这么多人不挤吗？我的答案是会很挤，但是挤对于大城市来说是有限土地充分利用的标志。英国伦敦挤不挤？伦敦的路比多伦多的路还窄，但是核心地位和受欢迎的程度是无法撼动的。多伦多Downtown本来就不大，核心的地块就那么多，现在还是抢占好位置的好机会。
（二）9月市场的直观感受
1 每天搜房源的时候，总能看到很多房子在市面上挂着, 但是可以看的房源不是很多，好单元依旧需要等，有效房源偏少。
有效房源是我自己定义的，用的是排除法其实很简单：楼层太低的不算（1-10楼），太老的房子（超过20年的房子我从来不带人看），管理费太高质量太差的，定价不在市场价的。
A 下面就是楼层太低的，11 Charlotte是个非常不错的楼盘，过去也也几次介绍。但是像这种2，4，8楼的，在Downtown我基本不会推给我的客户，除了总共不超过15层的小楼。
B 房子的完成程度和设计不好，我基本也不会推荐给我的客户。
这个楼位置非常好，理论上定位应该很高，但是实际只有8尺楼高。价格相对便宜，但是Resale卖起来会额外花不少时间。
C 还有那种偏离市场行情的定价的，由于定价不合理，挂在市场上很久了，这种单元我也一般不碰。
这是15 Grenville St (Karma Condo)的几个Listing，567号单元都是朝北的1室小单元。在今年3-4月最疯狂的时候卖出过58-60万的高价，朝北但是均价已经1200了。实际情况是，现在朝南的高层单元，实际交易价格在1100左右，基本1个星期不到就卖了。能卖的都不愁卖，但是这种侮辱人智商的Listing，都挂在市场上，真是谁傻誰才会买。
2 市场趋向平衡，大幅抢Offer的现象没有了，卖出带条件的Offer开始增多
市场趋向平衡：就如我上面分析的情况，市场上好的不多，直接原因就是房东惜售，我自己的很多客户都还在等房源。另外一方面，投资的客户由于不断加息，观望气氛浓郁。
大幅抢Offer的现象没有了：好单元不多，出来不错的房源走的也快。但是由于贷款利息和难度都在上升，市场里买房的客户也趋于理性，大幅加钱的抢Offer已经基本没有了。
卖出带条件的Offer开始增多：这个跟上面是对应的，因为抢Offer一般都是不带条件的，抢Offer减少了，待条件自然就增多了。看一下楼里的运营报告，是正常的；加一个贷款条件也是为了应对不断增加的贷款难度。
需要强调的是，这只是9月份中上旬的一个感觉，具体市场情况，我基本每天都在盯盘，还要持续看1-2个月。
（三）未来3个月-1年的趋势判断
1 暴涨是不可能的了，基本以下原因：
A 今年1-4月的Condo暴涨行情，我是有预料的，但是其增长幅度我是没有想到的。其实当时的预判原因很简单：当时每天出来的房源（不是好单元，是市场上挂出来的所有Listing）非常少，根本不够买。现在的情况已经改善了很多，只是好单元少，市场也相对平衡了很多。
B 加息后，客观的造成了贷款人的申请难度和能够贷到的贷款额度。全款买房的人肯定是有的，但是在这个市场中还是少数。大家预算都变的少了些，相对而言竞争也少一点。这个影响最多的还是首付较低，工资较低的首次购房者。
C 15%的税确实也打击了一些在加拿大没有身份的投机需求，延缓了很多没有拿到PR人的购房计划，同时也把没有PR想现在买房人的首付要求提高了15%，预算也相应降低。之前北约克涨幅非常大，原来和Downtown的差价在20%-25%，现在的差价已经开始减少到10%-15%左右。这个大涨过程，不得不说新政前留学生起了非常大的作用，现在增加首付和贷款难度（中国银行依旧可以35%首付不上Title，税是可以拿回来，但是审查力度加强），局部抢Offer也不会那么“残暴”了。
D 加元最近一个极度也涨了很多，无论是新移民还是这边读书留下的，绝大多数的首付肯定来自于国内，这个是对中国人相对集中市场的判断。
2 指望价格下降也是不现实的，基本以下原因：
A 短期内新楼上市不是降价的理由
在未来2-4年，会有很多楼建成，这个对市场是个什么影响我留到后面再做更详细的分析。我这次举一个简单的例子来解释一下短期（6-12个月）新楼上市是怎么影响周围楼市价格的。
假设现在市场上一个小区域里3年新的Condo的均价是800（4年前，估计均价只有500），市场上刚刚交房的一栋新房大概的Resale成交均价是1000（4年前的楼花价格是700，这两年市场大涨，这个价格假设是合理的）。这个时候喊空的人会问：你看这个新房要上市了，未来2年周围还要起3栋，起这么多的楼，那是不是要跌啊？
这时候其实有两种理论存在的可能：
（1）这栋楼明显比旁边的3年的房要新，这个新楼在交房前转楼花，可能就有人以900的均价买了。等到房子可以上MLS后，价格从900一路涨到1000，成交活跃。
如果这种情况发生，这个三年新的房应该会从800的均价，往上涨到850左右或者900。因为即使两个房有年代区别，但是位置类似，差价不会那么大。
（2）这个新房太贵，没人买的起，单元一直卖不出去，价格就一直是900左右。
如果这种情况发生，这个三年新的房应该会从800的均价，往下跌到750或者700。因为即使两个房有年代区别，但是位置类似，新房不好卖，旧房的价格必然上不去。
那我们再回到现实中来看，在现在这个市场中我观察到的情况是更接近（1）的。再拿两个即将注册的两个房来举例，一个是湖边Union Station的Harbour Plaza，一个离金融区非常近的88 Scott。从目前的实际交易情况来看，这两个楼还没有交房，但是想接着两个楼盘镂花的人非常多。等到这两个房成为现房，这两个楼盘投资者套现会是非常容易的。换句话说，只要这些新房可以二手买卖后成交不困难，周围的现房是不会跌的。
B 需求是持续的
加息后，很多准备投资的算了算账会发现，一个月因为利息增加到手的钱可能又会变少了。再加上被各路媒体渲染的夏季销量大跌，基本多很人在这个时候都会选择观望。但是不是利息涨了，就没人需要买房自住了。在4月新政之后，我的客户基本都是自住型的占绝大多数了。有几个客户一直在等合适的房源下手，有的再等PR办好在入市。我们再做一个简单的假设，每年有很多毕业生毕业。按照现在的失业率来看，无论工作好坏，保守的说本地留学生加上想留下来的国际留学生75%的人肯定能找到工作。这75%的毕业生里，正常情况下都会在之后的1-5年里买房，除去家底殷实的和非Downtown核心工作的人，30%-50%的人第一次买房肯定是选择Condo的。说句可能不中听的话，这个市场里，无论是现房还是楼花，你不买不代表其他人不会买。
C 房租还在涨
之前也提到过，对房子的需求，如果买是直接需求，那么租就是间接需求。道理很简单，人生活在城市里，除了继续跟父母住一起，要么就是买房和租房。
这是一张非常有意思的图，拿2017年和2016年的二季度出租市场做了对比。最明显的对比是Downtown和北约克的出租挂牌量2017年二季度是低于2016年二季度的，随之的结果就是成交的Lease在减少，房租却有明显的上升。这张图传递的信号非常明显：租房市场的供应不足（相对于租房需求）是导致房租上涨的原因。
那为什么挂牌量在不断有新房上市的过程中还会降低呢？ 我个人的判断有两个方向：一个是很多拿出来卖的二手房，原来是出租的，这些单元成交后就变成自住的了；另外一个就是很多单元被拿来做Airbnb了，从侧面印证了在一个不断发展的大城市，短期住宿的需求也很旺盛。
从一个房东的角度出发，假设4年前在北约克花45万买了一个两室，经过几年的上涨现在价格是65万，如果租客不走省了招租的费用，如果租客走了1个月的房租相比去年多了150-200。现在因为要加息了，每个月多了50-150的月供，就想低价卖了？？？
D 再说说市场在什么情况下会降价：
（1）发生经济危机，现金为王，有人抛售房产
（2）利率上升过快，借钱买房的人无力还贷，银行大量收回房产进行拍卖回炉资金
（3）新上市的房卖不出去，大量积压，降价出售
目前就我观察，短期内这都不大可能发生。
3 最有可能发生的情况：每年4%-8%的稳定涨幅
这个判断稍显主观，但也是我根据客观数据和市场行情得出的结论。今年1-3月的狂飙行情（50万的Condo一个星期能涨2万；不看房下Offer；几乎无论好坏房子都能卖掉 ）不复存在，市场慢慢回到之前的环境。既不会大涨，也不会下跌，那么高于通胀的涨幅是肯定能够实现的。
（五）置业建议：
投资型客户：预算在40-70万（1室或者1+1）或者70-90万（2室）范围，Downtown核心区域的Condo，估值已经很稳定，租金回升租售倍数下降，还是值得投资的。
投资型客户：预算在90万以上-160万以下，投资市区内的TH和郊区带成熟学区的Townhouse和独立屋，这个价格区间是有刚需的。
投资型客户：预算在160万以上，投资市区内的独立屋和郊区（非新区：例如Oakville的Eastlaske)带学区的双车库。
自住型客户，根据自身需求来定位，目前基本面良好，有需要可下手：
（1）首选Downtown，租金强势，除了开车不大方便，其他不能再方便
（2）North York：5-6月后，价格和成交趋于稳定，有好单元值得下手
（3）Markham Downtown：社区感觉逐渐形成，生活方便，需求稳定
买房过程中的建议：看了2-3次房，再看看最近的成交记录，就能看到自己的预设需求和预算能否匹配市场的实际情况。举个简单的例子： 一个客户准备想买（800尺以上）两室带车位的，临近地铁的，不旧的，预算在选在70万。无论是最近的成交单元来看，还是现在的市场环境，客观现实是这个预算是没法买到符合要求的房子的。
那怎么办呢？
（1）提高预算：这不是一味的要求客户加钱，只是预期需要是合理的预期。同时房产经纪就算再专业，再为客户着想，也不能在市场中“变”出一套低于市场价的房子。买房对于谁都是一件大事，不是买白菜，但是有个道理很简单：一个人喜欢的房子，往往市场上看房的人也会同时喜欢，满足多个要求的房子数量是有限的，真的不愁卖。单纯希望低价买好房的愿望值得理解，但是没办法实施。
（2）降低要求：如果预算没法提高，这是非常正常的事情，能买到房的办法是适当降低要求。对应70万的预算，一个办法是买面积小点的2室，另外一个办法是买不是地铁附近的，还有一个办法是买旧点的（负面效应是，超过10年的房子管理费也许会比较高）。
价格真的是最好的品质信号，除了被经纪忽悠的，和在抢Offer过程中失去理智（亦或是有钱任性），大部分的房子成交下来都是一分钱一分货。用合适的价格买到合适的房，应该是一个大家都能接受的想法。
10月25日更新
BoC决定10月不加息，想必明年还是要加的。几个基本点想跟大家分享一下：
1 经济情况整体还是向好的，未来如果加息也是建立在这个现实上的
2 就业情况整体也是近几年的最好时期，只是收入增长有点乏力（生产效率替身+密集劳动向第三世界转移影响本地劳动力的议价能力）
3 通胀趋势是往上的，尽管有些缓解的机制再起作用（加元汇率上升，电商降低消费者成本），整体还是因为经济好
4 个人消费依旧对GDP有很大贡献，未来（2018）房产对经济的贡献会减弱
5 全球经济向好，出口形势良好
6 央行了解居民此时的负债水平（其实只是没提政府负债）对加息是很敏感的，央行是有分寸的
总的来说：就算加息那也是整体经济变好，通胀上来了才加。货币政策还是比较小心，没什么太担心的。在B20做了更新补充后，房市会向什么方向走，我会专门再写个帖子，预告一下主题：在新形势下，全民炒房终结后，让买卖房产回归其本质。
11月2日更新：
10月的二手房销售数据出来了，我自己做了个简单的9月10月环比对比图。在整个市场无论是不同地区和不同类型物业走势都有分化的时候，平均值其实就是起个参考作用，追踪市场的变化最后还是要看同区域类似物业的成交状况。
数据解读：
1 一般而言，受季节因素影响，销量和价格上9月的一般比8月好，10月的数据比9月的好。这都很正常，无需做过多解读。
2 416的Townhouse和Detached有个比较大的对比，比较吻合最近的趋势：在去买房更多以自住为主，对面积和Lot大小的需求会相对理性一些（投资的比较注重未来潜力，房间要多，Lot要大）。Townhouse结合了Condo和House的一些优点，未来可能更受欢迎。
3 Condo继续保持稳定，也符合价格相对便宜，初次买房首选的特性，能够满足大多数人自住要求。
4 市场相比去年肯定是降温了，买房人归于理性，现在买的要么是自住要么是长期投资的，投机的基本消失了。市场很稳定，不要天天被标题党吓住了。自己买房的应该都有这样的感受：可以看的房子不多，正常价格的房子走的快，刻意标低价的确实也还在抢Offer。
5 最近没联系的客户不是我把你忘了，就算房子天天有出来的，适合你的真的靠等。
6 顺带说句相关的话：这个时候除非是换房，大多数的现房屋主无论是自住还是投资的，其实都是没有什么卖房动机的，当然新区楼花众多的除外。
11月15日更新：
从上周日起，King St西到Bathurst St东到Jarvis St开始进行实验性的项目试点。主要内容就是King St私家车只能右拐，不能连续直行两个路口。期宗旨就是为了方便行人，骑车人还有街车的通行。这是个实验性的项目，所以还不是最后的方案，但是市政府的意图是好的。King St作为一个只有4个车道的主干道，私家车的车流会分流到Front, Wellington, Adelaide, Richmond上，主干道让位于公共交通，保证街车通行的通畅。
理论上King街上的Condo住户，如果坐街车上班，等待时间会变短，从家到公司也会因为有一条通畅的街车线路节省不少时间。下面是我朋友的直观体验 -“King St Pilot后，亲身体验是从Bay – Barthurst只要10分钟多一点点，原来有时候都要30-40分钟的。从Bay到liberty village也只要16分钟，感觉完全变天了。”
个人总结：King St无论东西都是一条主干道，沿路Condo其实已经很方便了。这个实验项目如果成行，实际效果等同于加了一条轻轨线路，通勤时间会大大变短。如果效果持续的话，King街沿线的实际需求还会增加。
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