From 徐伟 同济规划TJUPDI3 days ago
加拿大莱斯布里奇大学地理系前系主任
徐伟教授
本次讲座总结了上世纪70年代以来学术界对后工业时期城市转型发展的理论研究成果和主要观点，在此基础上，从城市发展现象、根本动力和社会影响三个方面展开分析多伦多由传统工业城市向后工业时期的全球城市转变过程。
(more…)多伦多市内的房子贵不贵？是真贵
这套只有15尺宽的半独立屋Semi，17年购入价格是76万，一年后经过全部翻新后卖出的价格是180万。位置没有太好，College/Bathurst的东南角里。2楼两个卧室+三楼主卧+完成地下室+新装修，新房Semi一般就这种配置了。
Downtown的Condo贵不贵，其实也应该拿市内的物业来比较。
大家好，我自己从2016年写细谈Downtown Condo的系列到现在已经第九篇了。2016年从我做了大概8个月的Part Time经纪，当时差不多买卖能做到一个月一单的样子。从2017年开始到现在，今年是我全职经纪的第三个年头，承蒙客户的支持，业务发展的也不错。前几天跟一位有20多年行业经验的地产公司老板聊天，着重聊了一下后面几年的地产趋势。就我个人而言，依然觉得做到能够给客户专业的建议和服务，是我作为一个全职经纪的核心竞争力。
其实我对北约克是非常了解的，跟很多人一样，2012年刚从滑铁卢搬到到多伦多的第一个落脚点就是北约克的Condo。之前我写了很多关于Downtown的帖子，难免给人一种我只对Downtown有足够了解的第一印象。但是回到我在做全职经纪前做的那份工作上来说，我当时是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market，Deal Size一般400万-4000万加元，服务的对象包括非常有钱的Family（一般名下有各种房产：Rental出租公寓，商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构（上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等）。当时的相关物业，基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变，宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析，微观上也能注意到房子的各种细节（现金流，估值，年份，风格，装修材料，采光，物业管理等）。
所以写这个系列，一是做一个简单的科普，以后客户需要相关的资料也能第一时间拿出来；然后就是提供一个相对客观的参考，也希望有看到我帖子的朋友，能够有一个不错的信息来源，看房的过程中stay informed。
因为北约克实际范围还是很大的，那么（一）系列，我这里只写北约克 Yonge街沿线的Condo。按照之前的写作套路，我这边也按一个个话题来展开讲。
第一个话题： 北约克的Condo 优势
1 价格相对便宜一些：
A 一般来讲，离市中心越近的地方就越贵，所以这个相对便宜是对比Downtown和Midtown的。同为多伦多市区的位置，NY作为远离Downtown，邻近郊区（Markham，Richmond Hill，Vaughan）的位置确实价格要低。
B Downtown正常的1室已经基本50万起了，按照现在的贷款政策一般需要年薪10万才能贷得到款。北约克的起价在40万，买起来相对压力要小一些。
背景：Canada Mortgage and Housing Corporation（CMHC） is a Crown corporation of the Government of Canada. Its superseding agency was established after World War II, to help returning war veterans find housing. It has since expanded its mandate to assist housing for all Canadians.
每年秋季CMHC都会发布租房市场的权威统计数据和研究报告，是业内非常关注的数据源头，是对租房市场环境相对客观的反映。
原文下载地址：
前段时间有个比较厉害的本地经纪做了一个详细的统计：近一年来，每个楼都成交了多少个单元，每个楼中出售的比例。我个人长期跟踪Downtown Condo的成交情况，对这个统计也是非常认同的。从整个市场上来看，近1年来成交的所有单元占整个大部分市场的库存不到8%，也就意味着如果这个速度是比较平均的，大概12年左右整个楼会重新换一遍手。
主要看了这几个区，多大周围没有统计。
St. Lawrence Market
King West
Entertainment District
Liberty Village
Waterfront
CityPlace
Fort York
Canary District
对于这个问题，讲复杂可以讲的很复杂，我选择节约大家的时间讲的尽量简单点，针对不同的人群，比较直接一点。看起来可能比较枯燥一点，但是这些信息对于购房人而言还是很重要的。
我们以100万的房价来算，算起来方便一点。
从银行的角度来判断借款人的风险，其实是从两个维度讲的，从这也能看出银行贷款背后的逻辑。
A 还款能力：借款人的支付还款能力一般是银行最先考虑的问题 – 工资收入高，还款能力强，违约风险低
B 风险敞口：借款人的首付多少，也关系到银行借款的风险大小 – 首付能达到35%-50%，从银行的角度看几乎是0风险，因为大部分银行担保的物业都是相对稳定的。即使100万的房子，跌到了65万，借款人违约，银行在借款65万的情况下也是不赔的。
每次跟我的潜在客户见面的时候，我跟我客户一直沟通不变的主题是：
1 好房子很少，一直要抢
2 即使你拿着全款的现金在市场上找，也不是能立刻找到合适的房子
3 你可能看到房子出来了很多，但是很多房子会很旧，房子会楼层朝向不佳，房子有可能定价会偏高，换句话说真实有效的房源是很少的。
4 你可能觉得上面我说的三条都有点假，但是等你真正开始专注或者下决心开始看房后，你会发现上面的三条的都是对的。
然后很多人会问，楼市怎么样？我只能说整个10月我几乎每天都是从早忙到晚，这个帖子我也是挤点时间在这里赶出来的。
距离Ryan上次的Downtown分析帖子已经快4个月了，还是因为比较忙，没有太多时间静下心来写点东西。我想作为经纪，能给大家带来的比较有价值的信息就是自己在一线的市场感受，还有根据不同信息渠道了解的内容和大家分享一下。我个人不认为通过所谓的市场全面分析来看不同位置的市场是个好办法，我自己的分析方法主要关注的有几个点：市场大环境，参与市场的直观感受，政策走向(来自政府和银行的为主）。通过分析这些点的各自联系，再来拿出我自己的结论。 这次的帖子还是按一些比较重要的话题来写，里面既有对应的分析过程，也有相应的结论提供。
（一）租金的上涨
最近央行又加息了，具体的分析可以参考一下我的老帖子（http://forum.yorkbbs.ca/property/4719571.aspx?page=7）。加息是个不断被人拿来说的话题，但是同时租金也在上涨的过程中，很多人都没有看到。这不一定是选择性忽视，但是没有看到的话对市场的判断就会显得盲目了一些。
我们先来看看上季度的官方报告，后面我再来分享一下最近租房的感受。
从二季度多伦多地产局的租金报告来看，有以下的点要着重看一下： (more…)
Ryan上次写细谈系列已经是4个月前了，中间也确实有很多事挺忙的，所以就耽搁了。4个月之后，Downtown Condo市场也发生了一些变化，需要做一些总结和分析了。过去写的时候是分区域写的，这次写会稍微增加一个视角，Downtown的“低端”市场。字面上说的低端其实价格已经不便宜了，一般的1室（500尺出头）不带车位现在差不多基本45万起了，比较核心的位置价格都在48-60万这个区间为主。但是恰好是从这个视角来看，能观察Downtown Condo市场的底部，从而推导其他价格区间的逻辑。
Bay Street Group Inc.
905-909-0101(Office)
647-701-8866(Cell)
ryanzheng.ca@gmail.com
Licensed in the province of Ontario.
