地产分析

多伦多Condo目前的新Condo定价普遍都很高，很多朋友都有疑问，说值不值得买。我觉得有必要结合一手的信息来跟大家做个分享，把这个问题聊透。同时也给大家在Condo楼花和现房的选择规程中，提供一下理论支持。有兴趣的朋友可以看看我2018年的帖子，写的有点过于详尽了，但是看进去的朋友我是觉得会找到有价值的信息： 细谈Downtown的Condo（八）聊一聊市场租金 楼花VS现房 揭秘两者价格差异及原因

下面我要写的逻辑和数据来源基本都来源于上面的帖子，时隔3-4年做一个数据更新很有必要，也能验证之前的一些判断。

1 纯建筑成本

最近新闻太多了，市场没法平静，现在讲讲我个人对未来3-6个月的市场分析，给所有客户我自己的一些建议。


美股大跌-金融市场全面大跌
油价大跌
加币汇率大跌
贷款利率大跌
YQ全球扩散

上面5个点基本上是目前市场的主题，既有原因，也有结果，同时也有相互关联的部分。

我个人的一些感想,想法比较散，属于想到哪里写到哪里。

1 房地产市场会比金融市场有个1-2个星期的滞后，那么整个市场情绪的改变可能会很快，也可能会稍慢。

2 根据08-09年的市场来做参照，如果真发生经济衰退，房地产的价格倒不会大幅下跌，租金也不会大幅下跌，市场肯定会有调整，这个周期一般6-12个月。





3 先讲一下接下来可能出现的情况：

A 看房人开始减少 – 需求减少
B 卖房人也因为觉得这个时候卖房卖不出好价格推迟卖房计划 – 供给减少
C 抢Offer开始变少了，因为房子走的没那么快，市场开始慢慢平静 – 有点类似夏天78月冬天12月的时候
D 原先一些准备上市的楼花也许会推迟

4 租房市场今年年初非常的弱，很多房子都空置了很久，市场租金是承压的，这种情况可能还会持续，原因如下：

A 因为疫情，来多伦多的流动人口相比往年同期在减少，川普在美国搞了禁令后旅行就会更少了。

B Airbnb在此过程中一个因为Regulation的原因，一个因为需求的原因，会有一部分改为长租，市场的短期供给在推高。

5 从4来看，短期来看，做投资的话无论是Condo还是House，在租金上都有比较大的压力。

6 对于买房人，有两个比较好的消息：

A 加币下跌了不少，那么首付成本会降低。
B 利率现在能拿到2.5%-2.6%左右的利率，比1年前，能低0.5-0.7%。

7 极端情况下，房价会跌，要基于以下两个个同时成立的假设：

A 经济衰退后，大量的裁员（这批人不买房，但还是要租房的），买房人数明显减少。

B  租金大幅下跌，大量投资人断供，卖房人必须卖房。

所以中短期来看，这种极端情况还是比较难实现的。

8 买房是经济一般或不好情况下相对稳妥的投资

A 极端情况下，股票会被腰斩，房子却不会。
B 经济不好，降息和印钱都是老办法：通货膨胀加速，票子不值钱，反面就是房子更值钱。
C 石油大跌，中西部省份非常受影响，对安省来说石油价格低，还有助于降低各种运输成本。
D 相对较低的加元汇率，其实也是有利于房子的估值。

9 给刚需买家的建议：

A 买核心位置，交通方便的房子，风险还是很小的，自己住就要趁着有不错的机会买，Timing Market谁都没这个能力。

B 找定价合理的房子，不要冲动。


10 给需要卖房的建议：

A 不急着卖的，可以继续拿着，不用慌。

B 准备今年卖房的，可以现在拿出来卖，出了疫情这些事后GTA的房子应该不会暴涨了，现在卖能减少不确定性。


11 花这个时候，如果手上有多余的余钱，还是可以买的；资金有压力的，可以稍微等等：

A 楼花成本上升是不争的事实，定价合理的盘，未来还是有上涨空间的。

B 楼花交付一般需要，现在是做一个被动储蓄的过程，没有交易成本，同时还有5倍左右的杠杆。

C  GTA的人口增长只要保持增长，新房需求未来会非常旺盛，人只会越来越多，对房子的需求也会持续不断。