大背景：
在今年疫情来临后，大多数人开始Work from Home。因为需要大量时间待着家中，这种中短期的趋势，让越来越多的人们开始对居住面积有了新的要求。最近GTA的Townhouse和House物业的租金也随之上涨。Condo出租的主要群体：新移民，留学生，探亲家庭成员都因为各种原因无法来加，加上部分Airbnb单元回到长租市场，Condo租金也顺势持续下降。Townhouse的价格在Condo和House中间，面积也在Condo和House之间，这种物业未来的需求是有保障的，也值得给客户做个全面的介绍。
Semi是夹在Townhouse和独立屋的中间产品，空间比Townhouse大一些，隐私好一些，价格又比独立屋便宜一些。
这种产品，在郊区相对少一些，很多Semi其实只是End Unit Townhouse。因为区域新，大型社区以独立屋为主，小社区以Townhouse为主。而在市内，在过去大家都不大富裕，城区还没有大量外扩的时候，Semi属于相比独立屋更经济实惠的产品，所以超过50-80年的Semi在市区内很常见。有的很多经过几次易手，有的在不同时期建造，内部装修和外部建筑风格也都在变化中。
总的来说，这是一个华人接触较少的房型，整个GTA来说，买的人华人占比肯定更加偏少，那么交易情况也更能反应本地人的购房活动情况。
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最近新闻太多了，市场没法平静，现在讲讲我个人对未来3-6个月的市场分析，给所有客户我自己的一些建议。
美股大跌-金融市场全面大跌
油价大跌
加币汇率大跌
贷款利率大跌
YQ全球扩散
上面5个点基本上是目前市场的主题，既有原因，也有结果，同时也有相互关联的部分。
我个人的一些感想,想法比较散，属于想到哪里写到哪里。
1 房地产市场会比金融市场有个1-2个星期的滞后，那么整个市场情绪的改变可能会很快，也可能会稍慢。
2 根据08-09年的市场来做参照，如果真发生经济衰退，房地产的价格倒不会大幅下跌，租金也不会大幅下跌，市场肯定会有调整，这个周期一般6-12个月。
3 先讲一下接下来可能出现的情况：
A 看房人开始减少 – 需求减少
B 卖房人也因为觉得这个时候卖房卖不出好价格推迟卖房计划 – 供给减少
C 抢Offer开始变少了，因为房子走的没那么快，市场开始慢慢平静 – 有点类似夏天78月冬天12月的时候
D 原先一些准备上市的楼花也许会推迟
4 租房市场今年年初非常的弱，很多房子都空置了很久，市场租金是承压的，这种情况可能还会持续，原因如下：
A 因为疫情，来多伦多的流动人口相比往年同期在减少，川普在美国搞了禁令后旅行就会更少了。
B Airbnb在此过程中一个因为Regulation的原因，一个因为需求的原因，会有一部分改为长租，市场的短期供给在推高。
5 从4来看，短期来看，做投资的话无论是Condo还是House，在租金上都有比较大的压力。
6 对于买房人，有两个比较好的消息：
A 加币下跌了不少，那么首付成本会降低。
B 利率现在能拿到2.5%-2.6%左右的利率，比1年前，能低0.5-0.7%。
7 极端情况下，房价会跌，要基于以下两个个同时成立的假设：
A 经济衰退后，大量的裁员（这批人不买房，但还是要租房的），买房人数明显减少。
B 租金大幅下跌，大量投资人断供，卖房人必须卖房。
所以中短期来看，这种极端情况还是比较难实现的。
8 买房是经济一般或不好情况下相对稳妥的投资
A 极端情况下，股票会被腰斩，房子却不会。
B 经济不好，降息和印钱都是老办法：通货膨胀加速，票子不值钱，反面就是房子更值钱。
C 石油大跌，中西部省份非常受影响，对安省来说石油价格低，还有助于降低各种运输成本。
D 相对较低的加元汇率，其实也是有利于房子的估值。
9 给刚需买家的建议：
A 买核心位置，交通方便的房子，风险还是很小的，自己住就要趁着有不错的机会买，Timing Market谁都没这个能力。
B 找定价合理的房子，不要冲动。
10 给需要卖房的建议：
A 不急着卖的，可以继续拿着，不用慌。
B 准备今年卖房的，可以现在拿出来卖，出了疫情这些事后GTA的房子应该不会暴涨了，现在卖能减少不确定性。
11 花这个时候，如果手上有多余的余钱，还是可以买的；资金有压力的，可以稍微等等：
A 楼花成本上升是不争的事实，定价合理的盘，未来还是有上涨空间的。
B 楼花交付一般需要，现在是做一个被动储蓄的过程，没有交易成本，同时还有5倍左右的杠杆。
C GTA的人口增长只要保持增长，新房需求未来会非常旺盛，人只会越来越多，对房子的需求也会持续不断。
在Oakville买Condo的投资逻辑，跟Downtown不同（不代表Downtown不值得投资）：
1 大多郊区多以居住功能为主，House和Townhouse能够满足大多数居民的居住需求。同时Condo的方便性，也适合很多其他群体。
A 本地年轻夫妻，无力购买Freehold会考虑买Condo。
B 留学生或者新移民，喜欢相对方便的生活，又觉得其他地方太贵，可能会就近选择Condo。
C 退休老人，Downsize的需求很大，Condo无论怎样都是一个平层，很多时候会比House方便，也不需要花力气打理。
2 Oakville是传统Freehold区，Condo和Apartment都有，但是量少楼老，新的Condo产品是有稳定需求的。
3 Oakville的空置率也很低，租金同样不低（每尺能到$3-$3.5每平方尺），从现金流的角度来讲是明显优于Downtown和北约克，如果看重租金回报，Oakville很值得投资。
多伦多的高价Condo楼花，均价1400；Oakville的新房Condo楼花，带车位的均价是700。售价可能是两倍，但是租金不是两倍：
上面这个Condo（2379 Central Park Dr, Oakville), 都9年新了，1-2楼都能租1700-1800，上面的能租1900-2000。
Downtown的高端Condo，目前租金是2400-2600,基本摸不到3000的边。Oakville的Condo，按目前的观察看，1室带车位1800-1900是比较保守而且完全没问题的。
4 Oakville的小两室楼花不到50万，单纯看可负担性，买的起Oakville Condo的人非常多。
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1 从7月的报告看，成交量上升24.3%，均价上升3.2%
7月和8月都是夏天淡季，所以数据的作用不是那么明显，但是销量大涨24.3%还是说明今年比去年的市场环境要好了很多，买卖活跃不少。
1 独立屋销量方面，无论是市内416还是郊区905地区，独立屋销量相比去年同期有20%的回升，这个是跟我带客户看房的感觉同步的。价格方面2%-3%的波动都属正常，价格明显企稳。
2 Condo持续稳定输出，无论销量还是价格都是量价齐升。
3 市场总体表现，由于近期的贷款利率下行，市场明显好于去年。销量，挂牌量，市场有效房源，均价，售房天数这5个指标全部相比去年同期有改善，市场回暖通过数据得到确认！
4 Downtown Condo已经强势，C01区（Yonge街以西）因为面积更广平均售房周期15天，C08区（Yonge街以西）相对更多的单元靠近Downtown核心，平均售房周期只有8天！！！这个指标放到全世界的大城市市场去看，估计都是特别优秀的表现。
2019年是我自己全职当经纪的第三年，之前我是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market，Deal Size一般400万-4000万加元，服务的对象包括非常有钱的Family（一般名下有各种房产：Rental出租公寓，商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构（上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等）。当时的相关物业，基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变，宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析，微观上也能注意到房子的各种细节（现金流，估值，年份，风格，装修材料，采光，物业管理等）。
From 徐伟 同济规划TJUPDI3 days ago
加拿大莱斯布里奇大学地理系前系主任
徐伟教授
本次讲座总结了上世纪70年代以来学术界对后工业时期城市转型发展的理论研究成果和主要观点，在此基础上，从城市发展现象、根本动力和社会影响三个方面展开分析多伦多由传统工业城市向后工业时期的全球城市转变过程。
(more…)多伦多市内的房子贵不贵？是真贵
这套只有15尺宽的半独立屋Semi，17年购入价格是76万，一年后经过全部翻新后卖出的价格是180万。位置没有太好，College/Bathurst的东南角里。2楼两个卧室+三楼主卧+完成地下室+新装修，新房Semi一般就这种配置了。
Downtown的Condo贵不贵，其实也应该拿市内的物业来比较。
大家好，我自己从2016年写细谈Downtown Condo的系列到现在已经第九篇了。2016年从我做了大概8个月的Part Time经纪，当时差不多买卖能做到一个月一单的样子。从2017年开始到现在，今年是我全职经纪的第三个年头，承蒙客户的支持，业务发展的也不错。前几天跟一位有20多年行业经验的地产公司老板聊天，着重聊了一下后面几年的地产趋势。就我个人而言，依然觉得做到能够给客户专业的建议和服务，是我作为一个全职经纪的核心竞争力。
其实我对北约克是非常了解的，跟很多人一样，2012年刚从滑铁卢搬到到多伦多的第一个落脚点就是北约克的Condo。之前我写了很多关于Downtown的帖子，难免给人一种我只对Downtown有足够了解的第一印象。但是回到我在做全职经纪前做的那份工作上来说，我当时是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market，Deal Size一般400万-4000万加元，服务的对象包括非常有钱的Family（一般名下有各种房产：Rental出租公寓，商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构（上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等）。当时的相关物业，基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变，宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析，微观上也能注意到房子的各种细节（现金流，估值，年份，风格，装修材料，采光，物业管理等）。
所以写这个系列，一是做一个简单的科普，以后客户需要相关的资料也能第一时间拿出来；然后就是提供一个相对客观的参考，也希望有看到我帖子的朋友，能够有一个不错的信息来源，看房的过程中stay informed。
因为北约克实际范围还是很大的，那么（一）系列，我这里只写北约克 Yonge街沿线的Condo。按照之前的写作套路，我这边也按一个个话题来展开讲。
第一个话题： 北约克的Condo 优势
1 价格相对便宜一些：
A 一般来讲，离市中心越近的地方就越贵，所以这个相对便宜是对比Downtown和Midtown的。同为多伦多市区的位置，NY作为远离Downtown，邻近郊区（Markham，Richmond Hill，Vaughan）的位置确实价格要低。
B Downtown正常的1室已经基本50万起了，按照现在的贷款政策一般需要年薪10万才能贷得到款。北约克的起价在40万，买起来相对压力要小一些。
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