November 2018

昨天安省政府在2018 Ontario Economic Outlook and Fiscal Review（2018安省经济展望和财政评论）中提出了关于安省租房市场的现状：因为供给无法跟上需求增长的步伐，安省的租房空置率一直在下降（2017年多伦多的空置率低到只有1%，2018年的数据快出来了），租金一直在上涨。从源头上来讲，增加出租房的供给是改变目前市场不平衡情况的最佳办法。于是安省提出，重新把新房没有租金控制的特例政策颁布出来（拿出特例=取消限制），此方案限于从2018年11月16日开始没有被住过的新单元。

安省政策原文如下：
https://www.fin.gov.on.ca/fallstatement/2018/chapter-1c.html#c1-9

昨晚在读原文的时候，我对Rental Units的理解有点偏差，我一开始我一直以为是专门针对Apartment的政策。但是回想起来，Condo出租的物业也算Rental Units，应该一视同仁。当然了，最后的政策细则还没有出来，还要等待最后的确认。在假设新Condo也是包括在内的情况下，我个人有以下几点可以和大家分享一下。

1 Rental Control在新单元上被拿走其实不会太影响市场未来2-3年的整体租金，因为租金从长期来讲还是供给和需求的直接产物。未来租金的涨幅是多少，还是要看出租物业的供需情况，这个可以按季度看各个政府和研究机构出的报告。


2 去年自由党实施的Rental Control从Econ 101的视角看是反智的，客观上助推了房东在招收新租客时大幅增加房租的动力。但是房东涨租这个前提也是建立在租房市场供不应求这个市场环境上。做一个大胆的假设，如果出租单元供大于求，租金会跌都是有可能的。所以寄希望，Rental Control的取消能给租房市场带来多大的租金涨幅，我个人是持怀疑态度的。


3 新Condo如果没有Rental Control，相当于给了房东涨房租和赶租客的双重权利。从理论上讲市场经济在没有垄断的情况下，涨租和赶租客走都是“天赋人权”。取消Rental Control，这对Condo楼花投资者而言确实是个利好，因为曾经拥有的权利又拿回来了。新房的房东相比旧房的房东，在租房这件事上有了新的自由。


4 理性预估，过去的租金每年的涨幅有两位数，个人感觉确实这个增速不一定可以继续下去，但是未来2-3年内每年的涨幅在5%-6%应该是相对靠谱的。


总结一下：这是个利好，市场环境还是有利的，现在的市场也很稳定。做一个新Condo的房东，会比旧Condo的房东开心一些。