January 2018

Ryan12月中旬就回国休假了，上周末才回来。秉持着Work Hard Play Hard的原则也是玩的挺开心。中间仅仅微信朋友圈有过一次更新，走过了不少城市：北京，济南，武汉，晋江泉州，重庆，成都，昆明，上海。一方面是玩，另外一方面就是观察一下国内的生活状况和地产方面的现状，找找灵感为2018年做好准备。

新的一年，希望用更专业的态度来服务我的客户：梳理服务流程，优化决策过程，无论是买房和卖房都希望让客户更加满意。新年第一篇帖子，不谈涨跌了，专心介绍我熟悉的区域：King East。觉得我写的不错的也可以Mark一下帖子，顺便帮我顶顶贴。

从2016年初开始，过去的两年我自己就住在上图King East的这边区域里，因为买了一套Freehold的楼花，2018年的年底或者2019年的年初我会搬到Midtown。但是总体而言，这两年的生活居住体验我个人感觉还是很舒服的。这个区域和我过去介绍的King West有很多相似之处：King St沿线作为主干道在N多年前肯定都是有居住价值的，原来是以小型写字楼和工业仓储用地为主，近Downtown的一部分还都是卖车的为主（直到现在也还是）。后来随着房价高企和Condo变为主要住房形式后，在加上Intensification的政策鼓励，Downtown东边慢慢也开始兴建新的Condo。过去10-12年是一个相对发展较快的阶段，但是相比西边还是有一些慢，未来5-15年的趋势还是Condo慢慢建成居民慢慢入住改变周边社区风貌的过程。

简单列举一下King East的一些优势：

1 离Downtown Core非常近：走路或者坐街车去金融区上班非常方便，非冬天的时候也可以选择骑车，快的话从家到办公室只要15分钟，慢的话30分钟绝对能搞定。对比国内一二线城市动辄1个小时的通勤时间，生活在Downtown Core附近的好处非常明显。

2 比King West的价格要便宜10%-15%：King West我很推荐，无论是本地人还是刚毕业的朋友应该都能慢慢体会那边的价值。King East的热闹程度相比King West要差一些，但是价格也更便宜一些。如果觉得King West贵了，King East是个不错的备选。当初我自己也是主要在King West找房，一直没有自己满意的出现，最终在King East安了家。

3 近404：大城市有大城市的病，最显著的一条就是拥堵，多伦多也不能例外。住King East的一个好处就是相比King West，去北边有多条路可以选。去Midtown可以走Mount Pleasant，去北约克上404（DVP）要方便很多，404如果堵了，走Bayview也还是比较顺畅的。

4 购物买菜也方便：购物的话，这边去Eaton Centre开车也就10-15分钟。买菜方面，不去Chinatown的话，西人超市有Metro和食材质量新鲜程度首屈一指的St Lawrence Market。

5 未来前景看好：之前热炒的Google湖边项目和已经规划好的East Harbour项目全部在Downtown东边，多伦多的发展中心从长期来看，肯定是以东边这条线为主。离Downtown近的地方，现在虽然在东边，未来就是核心区域了。

当然，在King East置业也有一些不大好的地方：

1 相比King West和多大附近，King East还是冷清了点。冷清归冷清，像Tims和星巴克这边也开了很多分店，平时会个朋友是没问题的。这种冷清后期（3-4年）也会随着各种新Condo项目慢慢交付，人口密度提升，吸引新的商家来开店，丰富周围的夜生活。

2 Richmond St以北有个Moss Park，周围有一些Shelter，政治不正确地说周围的一些无业游民很多，有乞讨的，有各种精神不正常的。这也导致给这个地区增加了一点恼人的因素。我个人认为这个无关治安，只要不经常往北边跑，开车或者骑车经过其实并无大碍。置业的话，不是太推荐Adelaide St以北的区域，靠近King和Front这两条街的地方都是非常靠谱安全的。

（2008年从Scotiabank Plaza俯瞰东边的View）

岔开话题需要澄清的地方是，关于上图Gardiner高速左边那些橘色房子，当初在卖Time and Space楼花的时候被人认为是廉租房。实际上这些建于上世纪80-90年代的公寓楼属于Co-op Housing，虽然属于“福利房”的范畴，只是被中低收入家庭持有的。Co-op Housing的福利性体现在对整个楼的低息贷款和低地税税率，持有人采用会员制。在享受相对较低的住房成本时，持有人没法在市场上卖出获利。这种福利房的住户，收入不高不错，但是跟“廉租房”的住户有本质区别。下图中的David Crombie Park也是多伦多市内的一个小“绿洲”，无论是夏季还是冬季的周末在一个有阳光的午后散步都会感觉不错，没有任何所谓治安上的顾虑。

3 高楼没几座：这个是跟当初社区的定位和zoning有直接关系，靠近Downtown核心和湖边的位置可以建高楼，但是King沿线的楼大多都在20-30层这个范围。高楼不多，也让这个社区少了一些受众，毕竟有人喜欢住Condo就是因为Condo的景观能够看的远。当然，中低层的建筑也有偏好的群体：楼里人的密度要低一些，等电梯的时间会少点。

4 吃中餐是个问题：如果自己喜欢在家里做饭，住King East像前面讲的一样是非常方便的。如果喜欢在外面吃西餐，餐馆比King West少点也是没问题的，周围的西餐馆挺多的，加上酿酒区选择还是有的。但是如果想吃比较正宗的中餐，周围无论是餐馆还是外卖相对都有点贫瘠了。想去吃，基本只能往Unuversity Ave两边的地方跑了，China Town和多大附近开车过去都还是有点费劲。

大致的情况介绍到此，接下来开始“扫楼”推荐，排名不分先后：

#1 Spire Condo – 33 Lombard St

这座楼可以说是King East最火的一个楼，虽然楼龄已经过了10年，任何Listing出来基本都卖的很快，很少有在市场上超过30天的单元。为什么这么受欢迎呢？有以下几点值得推荐：

1 位置不错，走路到King Station 5-10分钟
2 在十年前周围的Condo楼都不超过20层的，它居然建到了45层。周围不但没什么遮挡，View还特别好：东南Corner可以看湖景，西南Corner可以看Downtown金融区的大楼
3 开发商是Context Development，一个中小型开发商，所有楼都还比较中规中矩，无论是装修还是质量都算是平均水平，但是总体而言户型很合理。
4 装修风格清爽简洁，没有多余的地方。

市场动向：此楼在去年的市场中也大涨了一波，一度不带车位的一室均价达到了1000每尺。后来暑假后管理费涨了一次，大户型均价每尺来到850-900每尺，结合这个楼的综合素质现在如果有Listing出来，价格还是很合适的。

#2 London on The Esplanade – 1 Scott St & 38 The Esplanade

这个项目是由Cityzen开发的，他们开发最有名的项目是湖边Yonge街东边的第一个Condo（Pier 27）和这个项目旁边的L Tower。这个项目其实是两个Tower组成的，1 Scott St是高一点的， 38 The Esplanade是矮一点的，去年11月这个项目刚好度过了第八个年头。如果对居住的位置要求很高，超过12年新的房子我一般不会太推荐，楼里的设施和电器要老很多，网络也许都会慢一点。这个项目刚好8年新，其实还处在“壮年”，现在搬进去过个4到5年再搬出来时机都还是不错的。

推荐理由：
1 整个楼是接近12年前规划的，户型设计很老派没有亮点在今天看来就是最大的亮点：都是很宽敞的，也没有什么浪费。一室在580-650之间，1+1室在680-750之间的居多，2室过800。
2 地理位置还是很优越的，属于闹中取静的位置，楼下就是Sony Centre是经常有各种演出的地方，去King Station走路5分钟，去Brookfield这种顶级写字楼也就3-5分钟。周围无论是吃快餐喝咖啡，还是正常吃正餐也能找到不错的餐厅。
3 Condo的管理费在有保安有健身房的情况一直控制在6毛以下，说明建的质量和后期的管理都还不错，值得信任。

市场动向： 过去的一年中均价750飙升到900-950这个区间，基本也是符合市场走向的。超过800尺的大户型出来的很少，出来也瞬间就卖了；小户型因为价格便宜在50-60万这个区间走的也挺快的；1+1的价格在65-72万之间，最佳有一个定价不合理的滞销了，其他也走的很快

#2+ 顺带提一下88 Scott，这里就不花篇幅详细介绍了：2018夏天就能整体注册的楼，现在已经有一部分可以入住，一部分还可以转楼花，是位置配置更好（各种fancy的设施）的全新Condo。目前专镂花的价格只要850-900，等到夏天整个大楼落成，二手卖出均价价妥妥的1000+，现在还是个不错的机会。

2018年2月7日更新

1月的数据出来，多伦多这边媒体的标题都很吓人，比如约克论坛的标题就是：GTA房屋销量骤减22%。这年头，但凡有个风吹草动各种标题党都会立刻出没，就如同昨天美股大跌，“金融海啸”又要爆发了。其实呢，1-3个月的数据是最新的，但是市场的主题最近基本没有变过：


1 贷款政策变严格后，炒房的人基本离场了，投机需求从905地区撤离。


2 1-2年前买的Freehold楼花陆续开始交房了，而这些楼花又比较集中于郊区新区。楼花的问题是，价格买的时候就比周围的旧房要贵，旧房价格回落后，就显的更贵了。自己住的，忙着想办法申请贷款；做投资的没法Close，拿出来转楼花，又跟本身没有卖掉的现房正面竞争，这样库存下不去，价格自然就自然往下走了。


3 Condo其实还在涨，因为买Condo大多数就是真实刚需了。贷款严了，第一次买房买Condo是比较现实的；投机的走了，买Condo是用来住的，对土地的要求（或者是希望未来增值的期望）就少了很多。

市场的关键字解读
1 Average Price： 市场报告中的均价往往是最有迷惑性的，因为多伦多市场不同于加拿大市场，Midtown也不能代表多伦多，Downtown的Condo也不能代表整个416。整天那一个大地区的均价或者销量来说事，其实是没有多大意义的。比如说一个区域内的均价下跌，很可能是因为最近成交的房子小的低价居多把平均价格拉下来了。归根结底，是要看你想买在哪，在根据相关的市场来做决定。
2 Active Listings:市场整体的Active Listing（在售房数量）今年1月比去年1月增加了136%，真是“超级吓人”啊，但是我们来看看我自己最关注的区域的相关指数。

C01（Downtown核心区域 Yonge以西） – Condo – Active Lisiting除了比17年年初高，比其他任何时候都低， 挂牌量和销量基本是同步下降的。

C10 （Lawrence Park South）- House – Active Lisiting相比17年4月有大幅下降，市场的均价居然是一条大阳线，实际可以买的单元也不是很多。

3 416/905 城郊区别和迁移趋势：

我个人的业务重点是放在416地区的，看中的就是城内的“稀缺性”。Condo的稀缺性不在数量，而是在成本，就是未来的新Condo成本就比旧的贵（地价，政府杂税，施工成本等）；House的稀缺性就很简单了，市区里已经没有大片土地给你造House了，新的供给全是旧的库存推倒或者翻新出来的，能够出来的“新”供给就更不便宜了。
而消化这一批905郊区的库存，现在看来还是需要些时间的，只是目前不是太好的时机。一旦年轻夫妻有了小孩， 从416地区的的Condo搬出来，进入905地区的House也是个长期的趋势，最终落实到的也是根本的住房需求。

综合上面的信息，有下面几个结论我觉得是有逻辑的：
1 416核心区域的Condo可以继续买，至少现在大多数人还是买的起的，涨起来的对应办法就是做点牺牲，买小点的或者稍微离核心远点的地方。

2 416核心区域的House仍然可以继续买，指望跌到所谓心理区间再买的想法不是有点违和吗？好社区是非常难形成的，找一个好的切入点买进去就是胜利。

3 905地区的House，投资基本可以不用看，自住的要根据特定的市场走向和自身的实际情况来判断，905有些好社区其实也没怎么跌。

4 手上有房的，只要供起来没压力就继续供着吧，房子不是比特币今天买明天卖，拿在手里不管放个5年都没什么问题。