Ryan上次写细谈系列已经是4个月前了，中间也确实有很多事挺忙的，所以就耽搁了。4个月之后，Downtown Condo市场也发生了一些变化，需要做一些总结和分析了。过去写的时候是分区域写的，这次写会稍微增加一个视角，Downtown的“低端”市场。字面上说的低端其实价格已经不便宜了，一般的1室（500尺出头）不带车位现在差不多基本45万起了，比较核心的位置价格都在48-60万这个区间为主。但是恰好是从这个视角来看，能观察Downtown Condo市场的底部，从而推导其他价格区间的逻辑。
（一）市场大背景
去年10月份以来，随着B20贷款新规的实施压力测试的全面铺开，凭借工资来申请贷款贷款的借款人贷款能力被削弱了20%-25%。过去的贷款额度一般是工资的5-6倍，5.5倍是个很容易贷到的倍数。现在的工资倍数，差不多在4-4.5倍左右，4倍是比较保险的。
给市场带来的变化，就跟我去年帖子（原创分析：【B20新规和加息通道中的楼市 – 全民炒房时代结束 让住房回到本质】）里预计的一样，在Downtown里面价格相对较低的1室和1+1会很受欢迎。
实际情况再结合我个人带我客户的买房经历来看，从1月到现在，Downtown的Condo又涨了5%-10%。Downtown比较核心的地带超过500尺的1室Condo，基本已经见不到50万以下成交的了（50万成交的当然有，但是很多方面不会很理想），下面就是近一个月核心地带成交的1室情况。
上面的成交记录，基本都创了楼里同户型价格的新高。如果说这是核心地区的Condo，非核心地区的1室Condo实际已经也开始靠近或者超过50万这个位置了：
一个比较明显的趋势就是市场的底部随着行情上涨在不断的被抬升。我个人还是坚持我个人的观点：涨还是会涨，但是暴涨行情是不可能的。另外中短期（1-2年）内，我也不觉得市场会跌。
利率环境：不可否认，未来利率还会上行，这里也一并简单分析一下
Mortgage 101：
上图是目前的市场贷款利率（已包含最近一起银行加息），基本去5大行都能拿到，我们拿5年利率举例子。2-5年的固定利率，锚定的就是对应年限的国债收益率，5年利率锚定的就是5年期加拿大国债的收益率。锚定的意思是，商业银行在放贷过程中，会在国债收益率的基础上加上一定的利差来制定贷款利率。
最近各大银行5年期利率进行调整，根本原因还是美国经济向好通胀上升（加息预期）推高了国债的Yield（收益率）。资本市场是联动的，美国国债Yield上升，加拿大国债也不能幸免。
后期利率市场是如何走的，具体还看美国方面的经济状况和加息步伐。不管怎样，利率上行的趋势是不可避免的，所以在未来，借款人的贷款能力会被进一步削弱，对贷款人而言是有很大影响的，借款倍数在4倍工资比较靠谱。
（二）刚需买房真实负担讨论（Downtown低端市场）
其实3年前，Downtown的Condo是真可以“闭着眼”买的：2室带车位的价格普遍在50-60万这个区间，70-80万能买到非常敞亮高层的2+1大单元。总结3年内接近50%-60%涨幅的原因有以下几点，算是城市里宏观的大趋势：
1 Downtown的就业人口在增加：发展势头比较好的公司，有很大一部分都开始往Downtown搬迁，原来在Downtown的进一步扩大办公面积。大公司的例子可以看RBC，除去20 Bay St, 其他设点的地方也都是人：King/Bay, Wellington/Simcoe, 已经湖边的Bay/Harbour Waterfront Park。
2 年轻人的置业观在变化：在城市里就业的年轻人如果没有小孩，大部分要么买房在Downtown，要么租房在Downtown。他们的想法很简单：Life is too short 为什么要把时间浪费到通勤上。这是一个非常重要的趋势，原因在于安省的大学生有很大的比例毕业会来Downtown上班。技术移民这个群体，也有很多年轻人，一部分会选择郊区上班，在Downtown附近租房或者买房也是有很多的。
3 独立屋和Townhouse现在太贵了，也不需要那么大的，现在也买不起。
但是呢，不管3年前什么价格，拿三年前的标准看现在的市场都没有多大的意义。如果要入市，还是要仔细分析现在的情况,我们看看50多万的房价作为一般人大家能否承担来看看这个市场的合理性。
首先我们来做个理性的假设：
在Downtown买这类房子的人是一对小夫妻，两人毕业刚刚2年左右，拿的是非常入门的薪水，各自有5万的税前年薪，父母能够支持15-20万的首付。
为什么这是理性的假设？
1 毕业2年，一个人拿5万的年薪真的是非常入门了
原来有人曲解我的话，说10万赚不到没法在Downtown混，我的意思是两个人10万加起来是真没什么难度。家庭收入不到10万，在Downtown工作就没有意义了，直白的点的说法是：两个加起来没有10万，真是没办法在Downtown混口饭吃。
2 现在房价这么贵，坚持不啃老是非常不现实的，连本地人一般都要准备20%的首付，本地人里面父母给首付也是很正常的。
3 家庭条件好的，上大学父母就可以直接全款或者35%的首付帮孩子买房，家庭条件一般那就小夫妻来合力买房。
那我们再来看看，所谓多伦多很贵，不理性的假设有哪些：
1 收入只看多伦多平均家庭收入
不理性的理由：买房这件事要看买在哪，买在Downtown就要看在这里工作的人是什么收入，买Midtown要看这个区域的平均收入（很多区域，家庭收入都在20-30万每年）。平均值很容易找，但是因为平均了就没有太多的参考价值了。
2 本地人很穷的，每个月都月光，所以他们都拿不出15-20万的首付，
不理性的理由：我们报纸和新闻上看的往往都是标题党，什么人人都月光。实际情况是这边的本地人，受过教育的家庭只要家里小孩不是太多，父母都会给一些支出，15-20万的首付也是拿的出的。
3 现在工薪阶层，收入不高，100多万的房子没人买的起。
不理性的理由：买100多万的房子的买家大多数都不是第一次买房，在3-5年的供房期后才会考虑买第二套房。在3-5年后，甚至5-8年的过程中，前期买的房肯定是涨了的，欠银行的贷款也是还了个5-15万的，工资再低也应该有个20%-30%的涨幅。
然后我们来看看实实在在的例子，一套55万左右的住房：
（有兴趣也可以看看我2年前写的分析：聊一下Downtown的Condo：细谈Downtown的Condo（一）附新楼推荐）
55万的房子，可以是现在Downtown核心地区的1室，或者非核心地区的1+1或者1室带车位，我们来看看实际月供图：
#1 还款期25年，利率选目前最贵的5年期33%的首付
#2 还款期30年，利率选目前最贵的5年期33%的首付
#3 还款期30年，利率选目前比较便宜的2年期33%的首付
然后现在55万的Condo，目前租金比较合理的价位是在2000-2300。那么把#123三种情况都加进来，比较合理的月供范围就在2100-2400之间。
但是相比租房，我们再来看看，每月月供的真实支出（25年还款期，3.5%的利率）。
在1840的月供里，实际的每月平均利息（Interest Payment）支出是1066，每月本金（Principal Payment）还款平均值为777。
这里要着重讲一下本金还款的意义：通俗点讲这是还给银行的钱，实际代表每个月过后，你欠银行的钱在变少。25-30年后，继续按照这个还，假设房价即使一分钱不涨，这个房子就不欠一分钱了。换个角度讲，每月本金还款，是你在供房过程中的一种强制储蓄，随着供房时间的增加欠银行的钱在减少，利息支出在减少，你在这个房子里就有了更多的钱。这部分还款，虽然在月供里，但是实际上也能当作你的收入。
上面的道理如果懂得话，我们看看每月的实际净支出：利息+管理费+地税=1066+360+200=1620。
所以目前我们对比的是两个选项：
1 租房租金，2000-2400不等
2 自己拿出18万的现金做首付，每月净支出1620
3 如果非要把本金还款算上，每月大概支出2400（如果延长还款期，选2-3年的固定利率，这个数字会更低一点。
这个时候我们再把收入拿出来说一下，从上图我们看到的是5万年薪的税后年薪，两个人每月税后月薪有$6,480。
选项1：按租金2200算，租房每月支出占收入34%
选项2：按净支出1620算，住房每月支出占收入25%（真心不多）
选项3：其实是选项2的实际支出版，住房每月支付占收入37% （差不多40%的支付在房子里也是正常，但是千万不要忘了，每月777多是一种强制储蓄）
上面的分析都写完了，如果你有足够的首付，然后双方工资有10万，还去租房，是不是有点傻？房子是那么遥不可及吗？
综上所述，现在房子的价格确实已经上来了，但还是负担的起的，只要把账算清楚，我认为即使加息，买房的人还是应该要买房的。
另外呢，第一次和客户见面聊房子的事情，客户总觉得现在价格这么高了，新建的房子有很多，问这房子有没有泡沫，我也想借着这个机会提供几个不同的视角，以后有机会再来着重分析：
1 Downtown房子是贵，但是刚毕业的小夫妻，首付只需要不到100万人民币就可以凭着自己的工资（普通工资，非高薪）去供一个小房子，酒店式的设施，全新装修家电摆个电视就能住。走路上班15-20分钟，坐地铁加街车，也只要20-25分钟。住在Downtown，有时都不用开车，步行距离到超市，餐馆，健身房，咖啡馆。这件事情在北京上海都是不可能发生的事情。在东海岸的美国城市：曼哈顿和波士顿，在伦敦的金融区连想都不用想。
2 房价贵，但是是有租金支持的，即使持有成本相对较高（地税，管理费等），房价/月租金（租售倍数）一直都在240-260倍这个合理的范围里，北京上海的倍数大概在450-500了。
3 按照国内的经验，2环内的房子能比郊区贵2-3倍。Downtown目前不错的房子均价差不多在850-1200这个范围，但是905地区比较好的Condo，均价也都在650-750这个范围了，North York也在700-900这个范围内。相比较，Downtown并没有那么贵。
4 没有帮亲朋订Airbnb, 并不知道在Downtown和Midtown做Airbnb是有多么的火。我自己的经验加上和朋友的聊天中得知，Airbnb短租的房子在夏天基本是没有空的，即使是冬天，30天里面租出去20天也是很正常的。现在有很多人，在Downtown持有10个以上的Condo在做Airbnb，买不到房子很多人甚至租房子来做Airbnb。这种信息接触不到，根本不知道Downtown的需求是多么的旺盛，有多少人把多伦多当作移民的目的地。
（三）投资房的实际收益（Downtown低端市场）
前段时间新闻里说了，然后论坛也有很多人转,大概的意思是：你们看，虽然买Condo的人过去2年都赚钱了，但是你们知道吗？他们每个月的现金流都是负的！
看完这些新闻和转载，我真是能闻到空气中弥漫着酸酸的味道，我不知道他们是真不知道还是装作不知道上面提到的基本知识：本金还款是一种强制储蓄，其实也是收益。
如果明白每个月的月供里是有很大一部分是本金的道理，那么就不难理解：很多首付在20%-35%的很多房子，租金减去月供，减去管理费地税后，现金流是负的原因。同时，即使房产本身价格没有变动，供房人的收益其实是正的。
其实这些话，我在我原来的帖子里也都分析过：http://forum.yorkbbs.ca/property/4442788.aspx，现在真的只是在炒剩饭，但是还是要拿出来多讲讲。
按照之前的假设和框架，我们来看看，如果是出租，我们可以看看33%首付情况下，管理费和地税略有上浮的情况下做投资的收益。
看完上面的图，收益高低我这里不评判，但是即使33%的首付，现金流是负的，但是税前其实是有收益的，再看看下面的图，我自己都有点无语：
当然买房，无论是自住还是投资都还是要具体案例具体分析，case by case，如果有兴趣，欢迎加我的微信（ID：realcap）进行讨论。
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