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大多楼市,今年跟2017年太像了!!怎么办(上和中)

January 20, 2022

相似的点:

1 17年和22年,都在整个利率周期的底部,17年那时的利率也是新低,有强烈的加息预期。

2 1-3月份市场全面无货,市场进入疯抢阶段:

A 独立屋Townhouse这种,一进去15+的Offer是普遍情况。

B Condo相比去年年底立刻跳涨,上市0-2天就直接卖掉的很多,几乎每个Listing的价格都是创新高的。

但是跟2017年的区别又在于:

1 北美这边印的钱确实太多了,通货膨胀剪羊毛效应特别明显,同样是100万,购买力大降。

2 随之而来的是建房买地成本大增,造成了面粉(材料+土地+人工)比面包贵的局面,新房或者期房相比现房也有很大的溢价。

3 Covid现在在一个十字路口,乐观的人觉得黎明在前,马上就能好转,夏天说不定就能正常回去上班了;悲观的人觉得,之后人人都会得。对市场造成什么结果,现在还是比较难判断。

如果加息了,后续市场如何演变?我个人的判断是这样的:

1 郊区的独立屋Townhouse疯狂到第二次加息左右,或者出一个政策,之后房源大增市场降温。

2 Condo现在处于补涨,加息后也会让很多供房能力下降的群体开始转向,并开始拉近和低层住宅的价格差(现在的价格差也是历史新高)。

现在能想的就是这么多,怎么才能改变市场的局面? 打压需求,增加供给,基本就这两个大方向。

#大多伦多地产

#大多地产

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大多楼市,今年跟2017年太像了!!怎么办(中)

继续上回话题:

2017年的4月,政府是出了一套组合拳:

1 征收15%的海外买家税:直接减少了那个时候Visitor,留学生和工签持有者的需求(有能力交15%的也有,但是数量也不是绝对多数),相当于给市场来个迅速降温。

2 引入新的B20贷款压力测试:直接削弱了市场上大多数人(新移民其实不受影响,相当于是个Bug)的购买能力,直接让市场上买房人的竞争能力下降了。

那么后续,市场能有什么可能的政策:

1 直接限制全国的外国人买房 (有可能)

2 需要增加投资房的首付比例 (有可能)

3 市场加息 (基本确定了,时间问题)

4 B20的升级版 (有可能)

5 取消Blind Bidding (有可能)

我个人觉得这些能够缓解一些问题,但是没有猛到市场直接转向。

另外是两个比较宏观层面的走向问题:

1 卖房人的预期什么时候有改变?现在从价格曲线上就是Overshooting的阶段,预期肯定会改变,这个改变是在什么时间节点,现在没法判断。

2 现在第四波YQ来了,这波疫情不走,市场几乎没有转向可能。如果这波疫情走了,回办公室就跟回学校一样慢慢常态化了,对居住空间的需求就会有所扭转,对于House的需求肯定是会有一个本质上的改变的。

综合上面两大块的信息,我个人再做个总结:

1 目前郊区+大多周边的低层住宅(House和Townhouse)这波疯狂上涨肯定是有一个终点的,只是没人能够判断这个终点在哪里。

2 能出的政策感觉是没有2017年那波组合拳猛,但是GTA周边房市的疯狂程度已经超过了2017年。

所有对于House和Townhouse市场,我的个人操作建议是:

1 没有人能够准确的预测,没有人能够真正的卖在最高点,但是现在的行情已经有那么点最高点的意思了,尤其是GTA周边一些过去2年直接翻倍的位置。所以想卖房的,请谨慎思考,不要试图去赚最后一个铜板。

2 需要买房,无论你是买房自住还是投资,要看重几个参考的点:

A 极限:你的购买能力,极限在哪里?不要冲破这个极限

2 Upside:现在依旧可以买,但是你预计买了之后还有多大的涨幅空间,市场上的单车库再过1年能冲上200万?

3 持有周期:你能持有多长时间?想短炒的,现在风险很高

4 贷款能力: 这个贷款能力是现在有,未来没有,所以现在必须买;还是未来依旧可以,可以晚点买?

5 供房能力:现在买了,加息了怎么办?地税增加了怎么办?

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