1 从7月的报告看，成交量上升24.3%，均价上升3.2%7月和8月都是夏天淡季，所以数据的作用不是那么明显，但是销量大涨24.3%还是说明今年比去年的市场环境要好了很多，买卖活跃不少。 2 挂牌数增加3.7%，同时销售比增高了10%，销售时间缩短了2天（图中比例有误），说明对应库存的销售速度也增快了。3 房价和销量同步增长，说明增长是相对健康的：不是需求太旺盛，也不是Listing太少，市场相对比较均衡。  再简单看一下二季度的Condo市场报告  4 2019年2季度同比2018年2季度，Condo量价齐升。再销量上升的同时，Active Listing在减少，GTA的Condo市场还是属于一个卖方市场。5 在租房市场，市场表现跟二手房市场类似的，租金还是有3.4%-6.7%的涨幅，同时出租的单元也比去年同期增加不少，也是一个量价齐升的市场。  后续我会结合就业信息和建房信息来详细分析一下Condo市场的实际供需情况，总的来看，Condo房价和租金高企主要还是一个市场行为。租金是绝对没有人炒作的，这边除去Airbnb也没有出现过国内长租公寓这种机构型二房东哄抬租金的现象，基本面是没有问题的。

1  独立屋销量方面，无论是市内416还是郊区905地区，独立屋销量相比去年同期有20%的回升，这个是跟我带客户看房的感觉同步的。价格方面2%-3%的波动都属正常，价格明显企稳。 2  Condo持续稳定输出，无论销量还是价格都是量价齐升。 3 市场总体表现，由于近期的贷款利率下行，市场明显好于去年。销量，挂牌量，市场有效房源，均价，售房天数这5个指标全部相比去年同期有改善，市场回暖通过数据得到确认！ 4 Downtown Condo已经强势，C01区（Yonge街以西）因为面积更广平均售房周期15天，C08区（Yonge街以西）相对更多的单元靠近Downtown核心，平均售房周期只有8天！！！这个指标放到全世界的大城市市场去看，估计都是特别优秀的表现。

2019年是我自己全职当经纪的第三年，之前我是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market，Deal Size一般400万-4000万加元，服务的对象包括非常有钱的Family（一般名下有各种房产：Rental出租公寓，商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构（上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等）。当时的相关物业，基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变，宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析，微观上也能注意到房子的各种细节（现金流，估值，年份，风格，装修材料，采光，物业管理等）。   上面提到的Starlight, Realstar, Timbercreek,Homestead基本都是在安省的大房东，手上持有的公寓单元数有上万个，是这个市场里的专业大玩家。         Muiti-family Residential Building - 多家庭出租物业，是最近10年来非常火的一个资产类型。这种出租型公寓，只散租不单卖，买卖都是一栋楼或者多栋楼进行交易。一般租Apartment的个人或者家庭，很多都是和Condo比较了价格后选择了Apartment。像Waterloo，London，Halifax，Montreal这些留学生比较多的城市，大多数留学生的租房选择会是Apartment Building。 像保险公司和Pension这种有长期稳定回报的要求的机构，Portfolio里面都会配置一些。另外就是一群非常有钱的：犹太人，意大利人，以及印度人；他们都是长期持有这种物业，一般都有个20-30年的持有经验。看重的也是这个资产类型，从长期看都是稳定和抵御通胀的。 所以机构和有钱家庭怎么看待多伦多的市场，事实上能够给我们看待市场提供一个非常好的观察视角。 我摘取了上面报告中的四个亮点，进行简单的分析： 1 2018年成交了9296个单元，23亿加元的交易额，是2013年以来的历史新高，高出之前9亿加元。 2018年实际是贷款利率全面上升的一年，买楼的贷款利率也在上升，但是实际交易额2018年反而创了GTA的历史新高，表明机构对市场的信心。 2 空置率仍旧非常低，整个GTA的空置率只有1.2%。 空置率低是GTA租房市场的基本面，1.2%的空置率绝对是市场健康的表现。 3 Rental租金相比去年有14%的增长，每尺能有3.16加元的月租金。 空置率低，人口增长，租金上涨是个必然趋势，14%的涨幅不是每年都能见到的，但是也是市场强劲表现的一个特征。 4 每一户的平均价格18年达到历史最高水平，25万加元每户；Cap Rate略微上升。 每户均价（1室，2室，3室，整个GTA全算上）来到25万加元，也是从08年以来的新高。 Cap Rate(简单理解可以理解成，税前租金净回报率），在2017年之前，随着价格上涨，利率下跌，Cap Rate一路下跌。这说明市场对这类资产的回报要求不断再降低。 同时内，去年是利率大幅上升的一年，一般Cap Rate和利率之间有个相对固定的利差。在利率大幅上升的过程中，Cap Rate实际只有小幅的上升，说明实际Cap Rate的上涨是远低于利率上升。换句话说，利率上升在机构投资者看来，并没有让这个资产类型失去吸引力。 综上所述： 整个GTA，在专业的机构和有钱的Family，对多伦多的租房市场是非常看好的。 信不信，都是每个人的自由，但是我个人总还是愿意把真实的数据拿出来讲。