2019年是我自己全职当经纪的第三年，之前我是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market，Deal Size一般400万-4000万加元，服务的对象包括非常有钱的Family（一般名下有各种房产：Rental出租公寓，商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构（上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等）。当时的相关物业，基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变，宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析，微观上也能注意到房子的各种细节（现金流，估值，年份，风格，装修材料，采光，物业管理等）。   上面提到的Starlight, Realstar, Timbercreek,Homestead基本都是在安省的大房东，手上持有的公寓单元数有上万个，是这个市场里的专业大玩家。         Muiti-family Residential Building - 多家庭出租物业，是最近10年来非常火的一个资产类型。这种出租型公寓，只散租不单卖，买卖都是一栋楼或者多栋楼进行交易。一般租Apartment的个人或者家庭，很多都是和Condo比较了价格后选择了Apartment。像Waterloo，London，Halifax，Montreal这些留学生比较多的城市，大多数留学生的租房选择会是Apartment Building。 像保险公司和Pension这种有长期稳定回报的要求的机构，Portfolio里面都会配置一些。另外就是一群非常有钱的：犹太人，意大利人，以及印度人；他们都是长期持有这种物业，一般都有个20-30年的持有经验。看重的也是这个资产类型，从长期看都是稳定和抵御通胀的。 所以机构和有钱家庭怎么看待多伦多的市场，事实上能够给我们看待市场提供一个非常好的观察视角。 我摘取了上面报告中的四个亮点，进行简单的分析： 1 2018年成交了9296个单元，23亿加元的交易额，是2013年以来的历史新高，高出之前9亿加元。 2018年实际是贷款利率全面上升的一年，买楼的贷款利率也在上升，但是实际交易额2018年反而创了GTA的历史新高，表明机构对市场的信心。 2 空置率仍旧非常低，整个GTA的空置率只有1.2%。 空置率低是GTA租房市场的基本面，1.2%的空置率绝对是市场健康的表现。 3 Rental租金相比去年有14%的增长，每尺能有3.16加元的月租金。 空置率低，人口增长，租金上涨是个必然趋势，14%的涨幅不是每年都能见到的，但是也是市场强劲表现的一个特征。 4 每一户的平均价格18年达到历史最高水平，25万加元每户；Cap Rate略微上升。 每户均价（1室，2室，3室，整个GTA全算上）来到25万加元，也是从08年以来的新高。 Cap Rate(简单理解可以理解成，税前租金净回报率），在2017年之前，随着价格上涨，利率下跌，Cap Rate一路下跌。这说明市场对这类资产的回报要求不断再降低。 同时内，去年是利率大幅上升的一年，一般Cap Rate和利率之间有个相对固定的利差。在利率大幅上升的过程中，Cap Rate实际只有小幅的上升，说明实际Cap Rate的上涨是远低于利率上升。换句话说，利率上升在机构投资者看来，并没有让这个资产类型失去吸引力。 综上所述： 整个GTA，在专业的机构和有钱的Family，对多伦多的租房市场是非常看好的。 信不信，都是每个人的自由，但是我个人总还是愿意把真实的数据拿出来讲。

大家好，我自己从2016年写细谈Downtown Condo的系列到现在已经第九篇了。2016年从我做了大概8个月的Part Time经纪，当时差不多买卖能做到一个月一单的样子。从2017年开始到现在，今年是我全职经纪的第三个年头，承蒙客户的支持，业务发展的也不错。前几天跟一位有20多年行业经验的地产公司老板聊天，着重聊了一下后面几年的地产趋势。就我个人而言，依然觉得做到能够给客户专业的建议和服务，是我作为一个全职经纪的核心竞争力。 其实我对北约克是非常了解的，跟很多人一样，2012年刚从滑铁卢搬到到多伦多的第一个落脚点就是北约克的Condo。之前我写了很多关于Downtown的帖子，难免给人一种我只对Downtown有足够了解的第一印象。但是回到我在做全职经纪前做的那份工作上来说，我当时是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market，Deal Size一般400万-4000万加元，服务的对象包括非常有钱的Family（一般名下有各种房产：Rental出租公寓，商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构（上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等）。当时的相关物业，基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变，宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析，微观上也能注意到房子的各种细节（现金流，估值，年份，风格，装修材料，采光，物业管理等）。 所以写这个系列，一是做一个简单的科普，以后客户需要相关的资料也能第一时间拿出来；然后就是提供一个相对客观的参考，也希望有看到我帖子的朋友，能够有一个不错的信息来源，看房的过程中stay informed。 因为北约克实际范围还是很大的，那么（一）系列，我这里只写北约克 Yonge街沿线的Condo。按照之前的写作套路，我这边也按一个个话题来展开讲。 第一个话题： 北约克的Condo 优势 1 价格相对便宜一些： A 一般来讲，离市中心越近的地方就越贵，所以这个相对便宜是对比Downtown和Midtown的。同为多伦多市区的位置，NY作为远离Downtown，邻近郊区（Markham，Richmond Hill，Vaughan）的位置确实价格要低。B  Downtown正常的1室已经基本50万起了，按照现在的贷款政策一般需要年薪10万才能贷得到款。北约克的起价在40万，买起来相对压力要小一些。 2 交通方便： A 周边的Condo去Downtown可以坐地铁，上401/404也方便。B 同时Local的Yonge街除了在Sheppard Yonge稍微有点堵之外，其他地方开车坐公交也都比较顺畅。 3 生活方便： A North York Centre就在地铁站边上，办各种事情都容易，图书馆运动场周围也是有不少选择。 B 其实最大的优势就是Yonge街的华人餐饮，出门或者叫外卖都能吃到自己家乡的食物，各种奶茶小吃种类选择很多。Sheppard/Yonge路口的绿楼楼下还有基本被中餐占领的Food Court，周围上班的朋友应该很开心。 C 除了大型华人超市（Steels以北其实有一家，但是不算北约克），本地超市（Loblaw和Whole Food都有，单看这个，其实Yonge街附近的定位就不低；要拆掉的Food Basics其实已经在Finch以北了。 4 灵活性高-进可攻退可守。 从职业的角度出发，如果刚来多伦多就直接买房，定居在北约克是最不吃亏的。无论是家中一人工作还是两人工作，无论工作地点在Downtown还是Mississauga，在北约克都是可以被兼顾的。找工作的时候也是一个道理，在北约克住着，去哪都不会花太长时间。真正等工作稳定，生活稳定了，去别的地方也没有问题。 5 治安不错，中国人多。 相较于Downtown每个区有每个区的问题外，北约克Yonge街沿线向来治安都还不错。除了去年开车撞人的极端事件外，在我的印象中，除了Yonge/Finch偶有车祸发生之外，没出过什么大案子。 另外就是北约克作为很多新移民到多伦多落脚的地方，过渡和定居的中国人都很多。从2016年的Willowdale East（Yonge街东面到Bayview）人口普查来看，除去说英语的，就数说普通话和粤语的居民最多。另外众所周知的就是，在北约克的韩国人和伊朗人也很多。生活习惯还有社区环境都是非常平和的，刚来这边不会有太大的隔离感。 第二个话题： 北约克的Condo的劣势 1 一般来说有车是必须的： 这个准确来讲，是跟Downtown Condo的区别。因为现在很多年轻人住Downtown，为的就是通勤时间少，生活方便，买车这件事其实就不是必须了。周一到周五一般都用不到车，周末需要用车其实租车也不贵。但是在北约克，除非你的公司是在地铁线上，绝大多数的时候，都是需要买车养车。 而用车的成本在多伦多算一算其实是比较大的，我们按普通新车3万的标准，实际分摊到每个月的使用成本有哪些呢： A 全款，Finance，Lease …