多伦多市内半独立Semi翻建 – 180万售出欣赏 附带租金实例4500-6000每月
多伦多市内的房子贵不贵?是真贵
这套只有15尺宽的半独立屋Semi,17年购入价格是76万,一年后经过全部翻新后卖出的价格是180万。位置没有太好,College/Bathurst的东南角里。2楼两个卧室+三楼主卧+完成地下室+新装修,新房Semi一般就这种配置了。
Downtown的Condo贵不贵,其实也应该拿市内的物业来比较。


大家好,我自己从2016年写细谈Downtown Condo的系列到现在已经第九篇了。2016年从我做了大概8个月的Part Time经纪,当时差不多买卖能做到一个月一单的样子。从2017年开始到现在,今年是我全职经纪的第三个年头,承蒙客户的支持,业务发展的也不错。前几天跟一位有20多年行业经验的地产公司老板聊天,着重聊了一下后面几年的地产趋势。就我个人而言,依然觉得做到能够给客户专业的建议和服务,是我作为一个全职经纪的核心竞争力。 其实我对北约克是非常了解的,跟很多人一样,2012年刚从滑铁卢搬到到多伦多的第一个落脚点就是北约克的Condo。之前我写了很多关于Downtown的帖子,难免给人一种我只对Downtown有足够了解的第一印象。但是回到我在做全职经纪前做的那份工作上来说,我当时是在一个类似银行的金融机构做商业房地产信贷的Analyst。因为算是个Mid Market,Deal Size一般400万-4000万加元,服务的对象包括非常有钱的Family(一般名下有各种房产:Rental出租公寓,商业Retail Plaza), 同时也有专业的商业房地产投资管理机构(上市的REIT房地投资信托基金, 私募基金等)。当时的相关物业,基本都是横跨太平洋和大西洋两岸的。之前工作的习惯转移到我现在做经纪没什么太大的改变,宏观上我喜欢拿公开的或者是业内的数据做各方面的分析,微观上也能注意到房子的各种细节(现金流,估值,年份,风格,装修材料,采光,物业管理等)。 所以写这个系列,一是做一个简单的科普,以后客户需要相关的资料也能第一时间拿出来;然后就是提供一个相对客观的参考,也希望有看到我帖子的朋友,能够有一个不错的信息来源,看房的过程中stay informed。 因为北约克实际范围还是很大的,那么(一)系列,我这里只写北约克 Yonge街沿线的Condo。按照之前的写作套路,我这边也按一个个话题来展开讲。 第一个话题: 北约克的Condo 优势 1 价格相对便宜一些: A 一般来讲,离市中心越近的地方就越贵,所以这个相对便宜是对比Downtown和Midtown的。同为多伦多市区的位置,NY作为远离Downtown,邻近郊区(Markham,Richmond Hill,Vaughan)的位置确实价格要低。B Downtown正常的1室已经基本50万起了,按照现在的贷款政策一般需要年薪10万才能贷得到款。北约克的起价在40万,买起来相对压力要小一些。 2 交通方便: A 周边的Condo去Downtown可以坐地铁,上401/404也方便。B 同时Local的Yonge街除了在Sheppard Yonge稍微有点堵之外,其他地方开车坐公交也都比较顺畅。 3 生活方便: A North York Centre就在地铁站边上,办各种事情都容易,图书馆运动场周围也是有不少选择。 B 其实最大的优势就是Yonge街的华人餐饮,出门或者叫外卖都能吃到自己家乡的食物,各种奶茶小吃种类选择很多。Sheppard/Yonge路口的绿楼楼下还有基本被中餐占领的Food Court,周围上班的朋友应该很开心。 C 除了大型华人超市(Steels以北其实有一家,但是不算北约克),本地超市(Loblaw和Whole Food都有,单看这个,其实Yonge街附近的定位就不低;要拆掉的Food Basics其实已经在Finch以北了。 4 灵活性高-进可攻退可守。 从职业的角度出发,如果刚来多伦多就直接买房,定居在北约克是最不吃亏的。无论是家中一人工作还是两人工作,无论工作地点在Downtown还是Mississauga,在北约克都是可以被兼顾的。找工作的时候也是一个道理,在北约克住着,去哪都不会花太长时间。真正等工作稳定,生活稳定了,去别的地方也没有问题。 5 治安不错,中国人多。 相较于Downtown每个区有每个区的问题外,北约克Yonge街沿线向来治安都还不错。除了去年开车撞人的极端事件外,在我的印象中,除了Yonge/Finch偶有车祸发生之外,没出过什么大案子。 另外就是北约克作为很多新移民到多伦多落脚的地方,过渡和定居的中国人都很多。从2016年的Willowdale East(Yonge街东面到Bayview)人口普查来看,除去说英语的,就数说普通话和粤语的居民最多。另外众所周知的就是,在北约克的韩国人和伊朗人也很多。生活习惯还有社区环境都是非常平和的,刚来这边不会有太大的隔离感。 第二个话题: 北约克的Condo的劣势 1 一般来说有车是必须的: 这个准确来讲,是跟Downtown Condo的区别。因为现在很多年轻人住Downtown,为的就是通勤时间少,生活方便,买车这件事其实就不是必须了。周一到周五一般都用不到车,周末需要用车其实租车也不贵。但是在北约克,除非你的公司是在地铁线上,绝大多数的时候,都是需要买车养车。 而用车的成本在多伦多算一算其实是比较大的,我们按普通新车3万的标准,实际分摊到每个月的使用成本有哪些呢: A 全款,Finance,Lease …
Line 5 Condos简介 Line 5 Condos简介 Line 5 Condos是由Reserve Properties公司开发的新Condo项目,目前正在预售中。 Line 5 Condos临近Yonge&Eglinton咯口,由两座36层和33层高的塔楼组成,共有937个单元。 该Condo由IBI集团设计,位于Pleasant Rd&Broadway Ave的交叉路口,是这个高档社区中新的标杆。项目一期北楼已经售罄,现在发售的是有更好风景的二期北楼。 Midtown核心 临近未来建成的轻轨站社区人口素质高收入高租售有保证 均价$950起 楼盘详细信息 地址 - 117 Broadway社区 - Midtown中城区 开发商 - Westdale Properties - Reserve Properties预计完工时间 - 2022建筑设计: IBI GroupLcoker: $6,000 车位: $80,000管理费 $0.61 (水电单独计费) Top 3 推荐理由 临近在建轻轨 Eglinton穿城轻轨计划2021年完工 预售价格合理 Downtown楼花普遍比现房价格高出15%-20%Line …
地点: 1030 De Bleury Street, Montreal社区: Montreal 中央商务区开发商: DevMcGill单元数: 123楼层: 26-39税后均价: $800 – $900/sf入住日期: Summer 2022 位置介绍 Humaniti公寓位于蒙特利尔市核心地带,临近蒙特利尔会展中心(Montreal Convention Centre)。可以3分钟步行到地铁站Place d’Armes,5-10分钟就能步行道圣母教堂和蒙特利尔旧港(Old Port)旅游区。Condo周围同时有多个高档酒店环绕:W Hotel,洲际酒店和威斯丁酒店。其地理位置和Union Station附近的商业定位比较类似。该项目马路对面的写字楼是加拿大最大的投资机构Caisse de dépôt et placement du Québec(lit. Quebec Deposit and Investment Fund, also referred to in English-language …
号外! 号外! 号外! 北约克Finch/Bayview用公寓的价格买Townhouse! 仅76万!你没有看错!而且限时送车位!Bayview Finch 很少有新盘,数量有限! 项目位于Finch/Bayview西北角,周围众多数百万豪宅,门前24小时公交,4分钟车程到Finch地铁站,4分钟车程至Bayview Village购物中心,近401/404东西南北高速,交通四通八达,生活丰富多彩! 限时优惠: ✿ 赠送一个车位 (价值 $55,000) ✿ 免费转让 (价值$5,000) ✿ 城市封顶费 (Urban Town $13500, Townhouse $17500) ✿ 超优付款方式(第一年仅15%) ✿ 超低管理费 (0.38 一尺)
背景:Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC) is a Crown corporation of the Government of Canada. Its superseding agency was established after World War II, to help returning war veterans find housing. It has since expanded its …
前段时间有个比较厉害的本地经纪做了一个详细的统计:近一年来,每个楼都成交了多少个单元,每个楼中出售的比例。我个人长期跟踪Downtown Condo的成交情况,对这个统计也是非常认同的。从整个市场上来看,近1年来成交的所有单元占整个大部分市场的库存不到8%,也就意味着如果这个速度是比较平均的,大概12年左右整个楼会重新换一遍手。 主要看了这几个区,多大周围没有统计。 St. Lawrence Market King West Entertainment District Liberty Village Waterfront CityPlace Fort York Canary District King East东区,换手率最高的50 Lombard St是个老楼,整个区新楼也不多。 King West可以说是最Local的区不为过,整个区都是有高度限制的。换手率最高的三个楼,有两个是比较新的楼,435 Richmond St和39 Brant St。整体而言是我个人最喜欢的区,成交量真不大,房子保值增值都不错,出租非常受欢迎。 娱乐区近金融区,也是相对高价Condo比较集中的地方。高换手率的有21 Widmer,101 Peter还有 318 Richmond,88 Blue Jays。比较新的楼才头三年交投比较频繁是比较正常的。总体而言,换手率不到7.25%。 Liberty Village算是King West的一个延伸,价格更亲民一些,换手率最高的不过10%。 CityPlace这个是比较出乎意料的,因为整个区域体量很大,从交易熟来看并不低,但是相比库存而言居然只有5.55%的换手率。最近帮客户买了一个在CityPlace的Condo,拿到Status Certificate里面写了超过80%的单元是出租的。我个人的感觉是,房东对市场的了解还是很好的,市场很好,他们觉得没必要卖房。 Fort York比City Place还远离市区,价格又要便宜一截,新楼偏多。换手率大多都在8%以下,整体换手率只有6.55%。 Waterfront除了Pier 27,这里漏了Harbour Plaza,都是非常老的楼。买卖交易非常少,换手率只有4%。一方面是卖房的人少,因为可能也是因为房子太老了,不是太受欢迎。 Regent Park算是棚户区改造,基本都是新楼,即便如此,换手率也不高。 酿酒区这边也属于新区,本地人住的偏多一些,其实环境也不错,就是离Downtown没有所谓的步行距离。换手率不到7.5%,同样非常稳定。 总结一下上面的数据: 1 我为什么一直坚持大家可以继续买Downtown的Condo,根本原因就是有些楼的有些单元出的非常少。侧面来讲,就是好单元都是靠抢的。比较完整的换手率出来了,也是能证明实际Downtown买房不是那么容易的现实。 2 买Condo基本都是自住和投资,其实在手上拿个5-10年都是没问题的,我从来都是鼓励长期持有的。从换手率的角度看,大多数Condo基本12年(8%换手率)才全部换一次手,持有时间长摊平交易成本,没什么不好的。 3 房租两位数的涨幅已经有4-5年了,从房东的角度讲即使利率在涨,没有什么不好的消息会刺激房东卖房的。 4 管理费什么3-5年后大涨什么的,一些楼确实有(质量差,漏水什么的总需要花钱维修)。但是大部分的楼,在管理方面问题都不大,只要在买房前做好功课买好楼的好单元,管理费都不会是买卖房的主要考虑问题。 5 …
对于这个问题,讲复杂可以讲的很复杂,我选择节约大家的时间讲的尽量简单点,针对不同的人群,比较直接一点。看起来可能比较枯燥一点,但是这些信息对于购房人而言还是很重要的。 我们以100万的房价来算,算起来方便一点。 从银行的角度来判断借款人的风险,其实是从两个维度讲的,从这也能看出银行贷款背后的逻辑。 A 还款能力:借款人的支付还款能力一般是银行最先考虑的问题 - 工资收入高,还款能力强,违约风险低 B 风险敞口:借款人的首付多少,也关系到银行借款的风险大小 - 首付能达到35%-50%,从银行的角度看几乎是0风险,因为大部分银行担保的物业都是相对稳定的。即使100万的房子,跌到了65万,借款人违约,银行在借款65万的情况下也是不赔的。 另外比较重要的几个点: A 还款期(Amortization Period):一般还款期都是25年,有些情况下,还款期可以延长至30年。 B 定期利率(Fixed Mortgage Rate): 定期利率顾名思义就是利率会锁定一段时间,加拿大的利率锁定期一般2年,3年,5年的居多。一般情况情况下,定期利率跟资本市场中的加拿大国债利率是同步走势的,锁定年限越长,利率越高。现在比较通行的市场利率是5年,3.79%。 C 活期利率(Fixed Mortgage Rate):利率是跟央行基准一起变动的,相对5年定期要便宜,但是利率无法锁定,长期而言按现在的利率走势会比定期高。 下面是针对不同人群的实际情况,可以对号入座。 1 凭借工资贷款,一般都是有加拿大身份,自己或者夫妻双方有工作的(20%首付,4倍税前工资额度)。 A 普通情况 (20%最低首付,贷款上限一般是全职税前工资的4倍) 20%是最低首付比例,那么贷款额度按100万算,最多可以贷80万。那么在具体考虑借款还款能力的情况下,银行怎么判断贷多少呢?一般最大借款额,按照还款能力,一般是借款人全职税前收入的4-4.5倍。在利率不断上涨的今天,相对保守的借款倍数是4倍。那么意味着,如果要能贷80万,借款人需要有20万的税前年薪。 如果房子价格50万,按20%的首付10万算,借款人借款40万,需要10万的年薪。 如果上述年薪要求无法达到,在贷款额度没有变化的时候,只能靠增加首付额度才能完成购房。 B 特殊情况 (0-50万的房价部分,最低首付5%,贷款上限一般是全职税前工资的4倍;50-100万的房价部分,最低首付10%,贷款上限一般是全职税前工资的4倍) 这是一种特殊情况,特殊的原因在于如果借款人首付较低,工资较高,加拿大政府机构CMHC能够提供贷款违约保险。借款人在购买贷款违约后,能够把首付降低到5%-10%。但是借款额度同样受4倍的年薪限制。假设购买80万的房子,按照0-50万-5%和50-100万-10%的首付要求,首付需要拿出2.5万+3万=5.5万,贷款额度为74.5万(80-5.5)。那么如果要贷74.5万的贷款,税前收入按4倍算,也需要解决19万的年薪。 上述情况是根据最新的贷款政策和利率水平计算的,如果是2016年的话,最大带宽额度能做到税前工资的5.5-6倍。这就是为什么在贷款政策变严和利率上升后,凭借工资贷款的朋友在借款时,借款能力打了很大的折扣。 这类群体很多,基本都是第一次买房的,所以不会对贷款政策很了解。 2 留学生 (35%首付,15%海外买家税,5%第一年供房费用) 留学生是个比较特殊的群体,买房是没有自身支付能力的。那么这时候,我们帮客户办的最多的贷款就是父母凭借其海外收入担保子女贷款,对首付的最低要求是35%。一般要求父母提供:工资单,收入证明,银行存款证明,资产证明就额可以。父母担保我这里有非常靠谱的正规银行渠道不用上房产证,确保以后海外买家税是可以退的。同时贷款利率跟本地借款人利率没有区别,能够拿到正常的市场利率。 除去35%的首付,银行一般要求贷款人有额外的5%首付在交房前存在银行,用来支付第一年费用(月供,Condo带管理费,地税),这么说首付要求一般是40%。再加上15%的海外买家税,客户一般准备55%的现金就可以买房了。 以100万的房价计算,如果拿出55万的现金,买房贷款这个流程是非常靠谱的。作为经纪,我个人能够推荐靠谱的贷款经纪协助办理贷款,同时也有靠谱的律师可以帮助处理过户手续,父母可以在国内签字担保。如果按60万的房价计算,拿出33万的现金也能贷款买房。 另外在下Offer的时候,我们一般会加入一个贷款条件,指定需要5-10个工作日内取得满意的贷款批准后,合约才会生效,否则合约自动作废。总体而言,只有父母能提供相应的文件,贷款被批准是相对确定的。加入贷款条件后,相当于加了一个双保险,确保买房过程中不会出现因无法办理贷款而产生违约的情况发生。 3 3-5年内新移民 (35%首付,5%第一年供房费用) 跟留学生群体类似,新移民登录加拿大在短期内是无法拿到有效收入和相对应的信用记录的。现在很多银行(BMO,TD,RBC为主)还是有相对宽松的新移民贷款政策,一般首付最低要求35%,实际首付在40%。 根据新移民的身份特征,不同银行对收入也有一定的要求: A 有银行还是可以不看收入的,35%首付可以随便贷,贷款限额一般100万。 B 如果自身收入较低(刚毕业新工作),还是可以由父母担保,父母不上房产,无海外买家税,35%的首付。 C 如果能提供登录前在国内的收入证明,银行可以判定贷款人在加拿大的潜在收入,也能使用35%首付。 D 如果有海外收入,依旧可以按照海外收入贷款,贷款首付35%,贷款额度最大200万。 4 工签持有者(35%首付,15%海外买家税,5%第一年供房费用) 这个其实是跟留学生类似的,即使持有工签但是收入不是那么高的还是可以让父母进行担保。就像之前提到过的,在利率上升贷款政策变严格后,凭借工资贷款的借款者都面临贷款能力被削弱的情况。工作有收入,但是不在高新的范围内,同时父母还有比较持续的收入都还是可以依靠父母的海外收入来担保的。贷款政策和方式和留学生类似,因为自身其实也是有收入的,相比留学生直接贷款,获得贷款批准速度要比留学生还快。 35% 最后强调一下,上面提到的情况中其实35%这个比例是出现最多的,原因就是从银行的风险评估来看,借款者因为付出了大量的首付,银行的可能潜在的损失就会被控制在一个非常合理的范围内。即使房价大跌,只要房价跌幅不超过35%,银行都是不亏钱的。 但是换个角度讲,35%这个比例很多情况下是一个优惠条件,对于新移民和留学生来讲尤其如此。同时,加拿大本地人在申请贷款的时候,绝大多数情况下,必须才用靠工资在进行贷款能力的测试。除非加拿大本地人的工资够高,他们是没有能力走新移民和海外收入这些渠道的。也就是说,尽管首付比例能低到5%,加拿大本地人的借款能力是受到自身工资限制的。而留学生和新移民,在满足35%首付的情况下,能够贷款的额度通常都比加拿大本地人高。35%这种首付比例的贷款,也可以说是对留学生和新移民的政策倾斜。 所以到目前为止,35%这种首付项目还是完全通行的,我给所有需要贷款买房的朋友的建议就是珍惜这种优惠。现在这个政策还是非常靠谱的,有机会可以靠35%的首付来贷款,多准备一些首付在大多数情况下也是非常划算的。 具体贷款,如何偿还,我们可以按实际情况简单分析一下。我们假设房价大致77万,贷款50万(接近35%首付),从11月1日开始贷款,还款期25年,利率锁定5年。 加拿大基本都是采取每月等额还款(利息+本金保持等额月供),如果保持5年-5年-5年5年-5年这样的利率锁定方式,5个5年后贷款就还清了。图中黄色一栏是利息(Interest),绿色一栏是本金还款(Principal),红色是贷款余额(Balance)。 那么按照上面制定的利率和还款期,月供每月需要$2,582,按照11月的还款安排,利息支付$1,579,本金支付$1,002。因为是每月等额还款,随着贷款余额越来越少,本金还款越来越多,利息还款越来越少。按照初始阶段的情况,每个月$2,582的月供中,60%付的是利息,40%付的是本金。2018年的利息总额为$18,661,我们按$497,992的借款余额来算,这种粗糙的办法算,实际利率在3.75%左右吗,跟3.79%的名义利率比较没有什么差别。 在这里需要强调的是,尽管月供$2,582看起来很多,实际每月还有1000出头的本金还款。本金还出去之后,在房价没有变化的时候,等同于签银行的钱在变少,可以算一种强制储蓄。 现在77万可以在Downtown买一个非常好的1+1或者一个比较小的2室,租金差不多在3300左右。供房的话,月供再加上管理费和地税(2,582+500+400=3,482),看似负担是比租房高的。但是我们把1000左右的本金还款去掉后,实际月供差不多在2500左右。2500每月比3300还是低了800。这样比较,在有自住需求而且首付足够的前提下,一般而言买房是要比租房划算的)。 预批(Pre-Approval) VS 后期贷款申请(Mortgage Application) 有买房打算的朋友,很多时候对于贷款预批还有后续的贷款贷款申请不是太了解,Ryan也借着这个机会解释一下。 我们先从买房的简单步骤看: 1 通过上面的大致信息来确定自己的预算范围,也可以通过预批来了解自己的预算范围。 2 确定一个买房经纪,大致确认买房的要求:位置,房型(Condo公寓,Townhouse联排别墅,Semi半独立屋,House独立屋),大小,朝向。 3 找房,看房,买房下单(Offer) 4 …
昨天安省政府在2018 Ontario Economic Outlook and Fiscal Review(2018安省经济展望和财政评论)中提出了关于安省租房市场的现状:因为供给无法跟上需求增长的步伐,安省的租房空置率一直在下降(2017年多伦多的空置率低到只有1%,2018年的数据快出来了),租金一直在上涨。从源头上来讲,增加出租房的供给是改变目前市场不平衡情况的最佳办法。于是安省提出,重新把新房没有租金控制的特例政策颁布出来(拿出特例=取消限制),此方案限于从2018年11月16日开始没有被住过的新单元。 安省政策原文如下: https://www.fin.gov.on.ca/fallstatement/2018/chapter-1c.html#c1-9 昨晚在读原文的时候,我对Rental Units的理解有点偏差,我一开始我一直以为是专门针对Apartment的政策。但是回想起来,Condo出租的物业也算Rental Units,应该一视同仁。当然了,最后的政策细则还没有出来,还要等待最后的确认。在假设新Condo也是包括在内的情况下,我个人有以下几点可以和大家分享一下。 1 Rental Control在新单元上被拿走其实不会太影响市场未来2-3年的整体租金,因为租金从长期来讲还是供给和需求的直接产物。未来租金的涨幅是多少,还是要看出租物业的供需情况,这个可以按季度看各个政府和研究机构出的报告。 2 去年自由党实施的Rental Control从Econ 101的视角看是反智的,客观上助推了房东在招收新租客时大幅增加房租的动力。但是房东涨租这个前提也是建立在租房市场供不应求这个市场环境上。做一个大胆的假设,如果出租单元供大于求,租金会跌都是有可能的。所以寄希望,Rental Control的取消能给租房市场带来多大的租金涨幅,我个人是持怀疑态度的。 3 新Condo如果没有Rental Control,相当于给了房东涨房租和赶租客的双重权利。从理论上讲市场经济在没有垄断的情况下,涨租和赶租客走都是“天赋人权”。取消Rental Control,这对Condo楼花投资者而言确实是个利好,因为曾经拥有的权利又拿回来了。新房的房东相比旧房的房东,在租房这件事上有了新的自由。 4 理性预估,过去的租金每年的涨幅有两位数,个人感觉确实这个增速不一定可以继续下去,但是未来2-3年内每年的涨幅在5%-6%应该是相对靠谱的。 总结一下:这是个利好,市场环境还是有利的,现在的市场也很稳定。做一个新Condo的房东,会比旧Condo的房东开心一些。
150 Redpath Condos楼盘位于活力四射的Yonge & Eglinton东北角150 Redpath Ave,是由著名开发商Freed Developments和CD Capital Developments共同开发兴建的又一力作!无以伦比的地段优势!高大上的室内外设计!超乎您的想象! 150 Redpath Condos is a New Condo development by Freed located at Yonge and Eglinton , Toronto. Welcome to the 150 Redpath Condos, a brand new development …
Bay Street Group Inc.
905-909-0101(Office)
647-701-8866(Cell)
ryanzheng.ca@gmail.com
Licensed in the province of Ontario.