最近有客户在看房下Offer的过程中都对加息环境下的Condo市场产生了怀疑，因为很多客户都是第一次在多伦多买投资房，所以我也表示很理解。但是Condo市场的特点，是需要把时间拉长才能摸清楚的。我觉得很有必要，分享一下我看市场的角度。 首先我们看看加拿大5年期的Variable Rate的变化图，上面的数值是比市场数值偏低0.25-0.5%的，但是结论很明显：2018-2019-2020这两年间是个加息周期。我们来看看那两年的Condo表现，顺推一下目前的情况，我觉得是没问题的。 我们取样来自于多伦多Downtown C01的市场数据，为了看清楚，月度季度年度数据库我都拿过来解读一下。 图2：月度数据图 Average Price：过去7年，除了2020年初到2020年10月份有一个比较大的调整，整个价格曲线都是向上的。中间有一些下降的月份很正常：比如78月是休假出行的高峰，那个时候成交都比较清淡，所以价格相比456是会低一些的；然后12月冰天雪地，基本不会有好的Listing拿出来，质和量都不行，价格也会有一些下滑。 Month of Inventory: 除去2020-2021中间那段时间，DT的有效库存量都不足两个月。 Average Days on Market: 除去2020-2021中间那段时间，DT的销售时间都很稳定，平均在10-25天左右，这个流动性放在哪个地方都是非常优秀的。 图3：季度数据图 相比月度图，季度图更加平滑一些，但是数据的大房型没有变化。需要指出的时过去7年，DT的Condo除了2020年特殊的原因外，另外一次“调整”就是2017年的4月出了海外买家税那次，但是那次的调整是需要打引号的，因为所谓的调整就是之后的5月和6月市场暂时停顿了两个月，价格几乎没有变化，大家观望了两个月后，之后的半年又是正常的上涨。 图4：年度数据图 年度数据图，我们看看价格曲线就更加明显了，基本就是一条平滑的上升直线。另外就是Days on Market平均销售，18-20年这个加息周期里，总的销售天数从16天左右增加到22天，卖的是慢了点，但是也没有影响售价。 结合上面的四张图，我直接报结论: 1 DT的Condo市场，总体而言非常非常稳，稳到过去7年除了2020年极端情况下市场跌了5%-10%左右外，没有一次大跌过。 2 DT的Condo价格，长期看是上涨的，背后原因包括：建房成本的上涨，多伦多的城市化进程，可供选择的房产价格等。 3 2018-2020年之间的这两年，基本相当于加息了四次，市场没有大幅下滑，走势相当稳定。现在已经加了一次息了，后面还要加3次左右也没有任何惊慌的理由。 4 DT Condo的流动性非常优秀，比较好的单元0-7天卖出太正常了，普通的1-2周也能卖出，这种流动性放在全世界任何一个市场都是一流的。 微观操作建议： 1 Downtown的Condo适合长期持有，5-10年都没有问题，如果不是急需用钱，好的物业拿在手上会长期增值，如果房地产不能对抗通货膨胀，其他资产类别就都是弟弟。 2 市场中除了一些投资者，DT Condo的购买主题还是自住为主的，只要自住的需求没有大的变化，DT Condo的基本面不会有变化。 3 很多人不喜欢抢Offer，所以情绪上有抵触，但是现实情况是这样的： A DT的Condo抢Offer基本从2017年开始，已经持续很多年了。抢Offer多本身就是市场供求的实际表现，现在抢总比涨上去了抢好，3年抢了总比现在抢要好。这是市场现实，是没法回避的。 B 我带客户抢Offer也会设置一个Cap，这个Cap能限制客户不理智的行为，也能防范抢高的风险，夯实未来的投资回报。抢offer是常态，但是抢Offer要讲技巧和理智，一些风险是能规避掉的。 C 市场里总有一些脑袋一热抢高的，对于这种我的办法就是近1-2个月不碰抢高的楼和类似的单元，去抢价格还算合理的单元。这不是什么Rocket Science，完全就是看多了，自然就能避免头脑发热。 4 如果你对市场不了解，千万别直接脑补加息=降价的结论，数据放在这里，道理和逻辑也放在这里，这个市场很稳，不用想着市场调整了再入市。 最后提供一下另外一个视角： 1 过去两年什么都涨了（买菜，吃饭，加油，坐飞机，住酒店等），只有房租没涨，还在2019年前的水平。现在慢慢开放了，公司也陆续开始回办公室了，乐观点看这个租金回暖是个时间问题而已。租金回暖，抵消或者超过加息带来的影响，完全有可能。 2 我长期看好这个市场，我看好不是敲敲键盘，我看好市场用行动证明：我上周刚刚接了一套Condo楼花转让，昨天开发商做了更名，今天我去银行开了Bank Draft。

相似的点： 1 17年和22年，都在整个利率周期的底部，17年那时的利率也是新低，有强烈的加息预期。 2 1-3月份市场全面无货，市场进入疯抢阶段： A 独立屋Townhouse这种，一进去15+的Offer是普遍情况。 B Condo相比去年年底立刻跳涨，上市0-2天就直接卖掉的很多，几乎每个Listing的价格都是创新高的。 但是跟2017年的区别又在于： 1 北美这边印的钱确实太多了，通货膨胀剪羊毛效应特别明显，同样是100万，购买力大降。 2 随之而来的是建房买地成本大增，造成了面粉（材料+土地+人工）比面包贵的局面，新房或者期房相比现房也有很大的溢价。 3 Covid现在在一个十字路口，乐观的人觉得黎明在前，马上就能好转，夏天说不定就能正常回去上班了；悲观的人觉得，之后人人都会得。对市场造成什么结果，现在还是比较难判断。 如果加息了，后续市场如何演变？我个人的判断是这样的： 1 郊区的独立屋Townhouse疯狂到第二次加息左右，或者出一个政策，之后房源大增市场降温。 2 Condo现在处于补涨，加息后也会让很多供房能力下降的群体开始转向，并开始拉近和低层住宅的价格差（现在的价格差也是历史新高）。 现在能想的就是这么多，怎么才能改变市场的局面？ 打压需求，增加供给，基本就这两个大方向。 #大多伦多地产 #大多地产 #多伦多地产 大多楼市，今年跟2017年太像了！！怎么办（中） 继续上回话题： 2017年的4月，政府是出了一套组合拳： 1 征收15%的海外买家税：直接减少了那个时候Visitor，留学生和工签持有者的需求（有能力交15%的也有，但是数量也不是绝对多数），相当于给市场来个迅速降温。 2 引入新的B20贷款压力测试：直接削弱了市场上大多数人（新移民其实不受影响，相当于是个Bug）的购买能力，直接让市场上买房人的竞争能力下降了。 那么后续，市场能有什么可能的政策: 1 直接限制全国的外国人买房 （有可能） 2 需要增加投资房的首付比例 （有可能） 3 市场加息 （基本确定了，时间问题） 4 B20的升级版 （有可能） 5 取消Blind Bidding （有可能） 我个人觉得这些能够缓解一些问题，但是没有猛到市场直接转向。 另外是两个比较宏观层面的走向问题： 1 卖房人的预期什么时候有改变？现在从价格曲线上就是Overshooting的阶段，预期肯定会改变，这个改变是在什么时间节点，现在没法判断。 2 现在第四波YQ来了，这波疫情不走，市场几乎没有转向可能。如果这波疫情走了，回办公室就跟回学校一样慢慢常态化了，对居住空间的需求就会有所扭转，对于House的需求肯定是会有一个本质上的改变的。 综合上面两大块的信息，我个人再做个总结： 1 目前郊区+大多周边的低层住宅（House和Townhouse）这波疯狂上涨肯定是有一个终点的，只是没人能够判断这个终点在哪里。 2 能出的政策感觉是没有2017年那波组合拳猛，但是GTA周边房市的疯狂程度已经超过了2017年。 所有对于House和Townhouse市场，我的个人操作建议是： 1 没有人能够准确的预测，没有人能够真正的卖在最高点，但是现在的行情已经有那么点最高点的意思了，尤其是GTA周边一些过去2年直接翻倍的位置。所以想卖房的，请谨慎思考，不要试图去赚最后一个铜板。 2 需要买房，无论你是买房自住还是投资，要看重几个参考的点： A 极限：你的购买能力，极限在哪里？不要冲破这个极限 2 Upside：现在依旧可以买，但是你预计买了之后还有多大的涨幅空间，市场上的单车库再过1年能冲上200万？ 3 持有周期：你能持有多长时间？想短炒的，现在风险很高 4 贷款能力： 这个贷款能力是现在有，未来没有，所以现在必须买；还是未来依旧可以，可以晚点买？ 5 …